该用户已被删除 - 2007-12-12 10:43:00
今天很高兴看到从银行着手调控房价，房价泡沫和潜在经济危机消除有望。但有人反对说提高房贷首付让穷人更买不起房，不知道这些人是怎么想的？同样一套房子，当价格为200万时，如果首付三成，就是60万；而如果房价回落到100万，首付五成也才50万，不会是我不懂50万会大于60万吧？有人会说房价从200百万降到100万是不可能的，那我告诉你今年房价暴涨的真相。
全国各主要城市房价疯狂上涨大部分是炒家利用低成数按揭套银行贷款炒起来的。疯狂如深圳很多是零首付，他们只希望房价越高越好，只要银行接受套的钱才更多，实际真正市场价格在5000元每平方米的房价，第一次转手就涨至10000，经过两三次以后就达到20000，其实如果银行愿意，5万10万一平方米他们也只会嫌少不会嫌多，因为房价和炒家的成本和风险基本无关，反而房价越高他们的套利越高。这个过程中当然也有一小部分傻瓜以为炒房是靠房价的上涨再转让来赚钱的，因此有一部分这种炒家现在是欲哭无泪。深圳现在的房价基本上是正常市场价的三倍。首付提高和杜绝阴阳合同基本可以完全遏制套银行钱的炒家。如果深圳的房价要回落到真正供需正常水平，至少应跌60%以上。请问对真正有购房自住需求的人来说，是虚高房价低首付好还是低房价高首付好？答案请反对的人自己想清楚，不要睁眼说瞎话忽悠人。
再说市场供求，有人说深圳的房价上涨是必然，是市场的刚性需求。甚至还有北大的那个什么不学无术的臭教授徐滇庆，还要打赌房价如果降他公开道歉，我觉得如果他有诚意和勇气应该.谢罪，不知道他是怎么研究出来的，留着这种人实在也没什么用，浪费资源和粮食还祸害无穷。在此我就说说深圳房地产市场的真正供求真相。一句话深圳房地产市场远远供过于求。深圳的房价远远脱离了市场的承受能力，哪来的还有什么需求？不计低收入人群，在深圳现在有住房有效需求的主体人群应为月收入5000-8000元的人群，也就是中等收入人群。而现在的房价这部分人买得起吗？说实话，如果按照现在的房价就是月收入15000-20000元的人购房都很吃力，何况是他们。也就是说按现在的房价，市场的有效需求几乎为零。那为什么深圳的房价如此高，二手楼*易还这么火爆，新开盘的房子买都买不到，因为都是炒家在抢，因为他们都是抢去向银行套钱，这就出现了很多楼盘没有开盘就被抢购一空的现状，并且造成房子严重供不应求的假象。其实房子都是被炒家和中介囤积起来了。从2007年以来，新房购买自住的人绝对不会超过5%。如果没有套银行贷款的炒家，新房按现在的价位卖一套都难，何来的抢购？能卖出去是中彩，个别有钱人无所谓或者是上当的傻瓜来买的，这也就是为什么深圳近两三年开盘的新楼盘入住的人寥寥无几，其中还有一大部分是租客，有些入住率甚至不到10%，都是空房。二手房的*易火爆都是自买自卖的套钱*易。如果把这些炒家囤积的房子按照正常的市场有效需求价放到市场，已经是远远供大于求了。在深圳炒房的人最少有20万人，按平均每人两套计就有40万套（两套是少的，有几套的人多得是，甚至几十套的人都大把，有几百套的私幕基金和机构都不少，还传言有上千套的呢），就这40万套房子（绝对不止40万套），就足够供应深圳两到三年的市场需求，请问何来的市场刚性需求？按深圳的收入水平，市场的实际有效需求均价应该在6000-8000元每平方米，而现在均价是15000元，大家说说泡沫有多大？有哪个有住房需求的人会在这个价位买房？买得起吗？月收入过万元的人除个别外早买了房了，如何来的需求？
因此，就以房价涨得最厉害所谓供求最紧张的深圳来说，真相就是如上所述，国内各其他城市基本上也是如此，只是程度不同而已。房子早已供过于求，那些所谓供不应求刚性需求促使房价上涨都是炒家和房地产商等相关利益集团编织的谎言，大量增加住房供应绝对不是好办法，反而会更快引爆房地产泡沫，会对国家经济造成严重伤害和资产资源的极大浪费。解决这个问题的好办法就是用有效政策把囤积的存量房子逼出来供应市场。
另外，收紧房贷政策提高首付只是暂时治标不治本的措施，不过却是目前最有效唯一的调控措施，只能打击目前房价的非理性暴涨和炒作，对构建长期和谐的房地产市场帮助不大。真正要建立和谐房市，则需要从房地产整体政策着手改革，办法可参见本人的强国论系列之六。