编者按：
　　如今做什么行当都讲究经济效益和利润最大化，精明的老百姓对手中的闲钱也开始列出了投资计划，并想从中获取可观的回报。于是，一群投资者将目光瞄准了房产投资。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率，而且，这种租金收益也相对稳定。

以租养房是以回收的租金实现住房的成本价值。也就是说租金收入不仅能够保证房屋的正常保养和维修，以保持现有住房的使用价值;还可在房屋使用年限终了时，能够用收回的折旧费重建房屋，从而使住房得以保持原有的规模，实现住房资金的良性循环。以租养房是房改所要实现的目标之一，所谓以收回的租金实现住房的成本价值，就是要使租金标准达到成本租金水平。

——访德胜置业地产公司市场部总经理 王彬
以租养房是一种很好的形式，从房地产分析的角度来看从深圳广州一直到上海，今年下半年的价格趋势一直是回落的一个状态。许多投资者都采取了持币待购的一个情况。我个人的观点觉得租房要比买房更省，因为现在房价的虚高以及房价市场的动荡，目前来看买房要冒很大的风险，从这一点来看以租养房是一个非常好的形式。

而今年内的持续加息,势必会对以租养房者带来一些压力，这时候应该采取一些措施来应对加息造成的贬值空间，举例一二，例如把房子装修得更好一点，这些可以使房子的性价比更高，中介在吸纳房子来源的时候，也会做适当的分类，例如毛坯房、简装、精装等，这样也会造成同一地区的房屋在租赁时可能相差好几百。

而目前看来以租养房的风险相较之买房来说，可以说是很小。从美国、英国等这些发达国家来看，现在普遍都是二手房，新建的土地几乎是没有了，而买房者对于没有一手房可以选择的情况下，只能看二手房，而二手房价的虚高，也造成了买房者投资的风险较大，所以权衡一下，只有租赁的这种方式是最方便，也是风险最小的。

随着对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以租养房”的方式上。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率，而且，这种租金收益也相对稳定。

    投资策略

    对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益。目前计算以租养房投资收益的方法有以下两种：

    1.投资回报率分析公式：（税后月均租金-物业管理费）×12/购买房屋单价。此方法是目前房地产投资中最常用的。此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

    2.投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12。

    这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析。考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

    友情提醒

    “以租养房”，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，这不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新购房出租会有一个“滞留期”，即在正式租出去之前，会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

    随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少投资者都会产生冲动想“以租养房”，做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去，导致了以租养房的失败。所以，投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。

如今做什么行当都讲究经济效益和利润最大化，精明的老百姓对手中的闲钱也开始列出了投资计划，并想从中获取可观的回报。于是，一群投资者在“过滤”所有投资项目后便把锐利的目光瞄准了房产投资，“以租养房”这种投资模式就成为了无锡老百姓正在追逐的热点。

“以租养房”收益如何
随着人们对房地产领域投资意识的加强，许多人都将赚钱的目光转移到了“以租养房”的方式上。因为不少投资者觉得房地产具有保值、增值等特点，更何况现在无锡的房价一路上涨，房屋租金自然也随之攀升。聪明的消费者自会比较，家中的积蓄存入银行，利息收益较低;假如用它来投资物业后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外，这种租金收益也相对稳定。
众所周知，房产租赁投资具有稳定与灵活兼顾的特点。稳定的租金收入通常要比其他不稳定的高收入来得踏实。一位蔡先生告诉记者，他于去年在南昌购买了一套酒店式公寓，面积38平方米左右，总价近17万元。在投资此项目之前他不敢轻举妄动，心中也没有谱，后经友人开导后便下定了决心，付出4万元的首付款后，向银行贷款13万元，按揭25年，月供700元左右，而现在他的房租出去以后月租金收益达1200元，说到这里时，蔡先生不禁流露出一些遗憾，“早知当初，我真该买下两套呀。”
“以租养房“的人群
房地产投资有的是通过房产的转手买卖去获得短期增值收益，有的则是以出租等方式获取房地产投资的长期增值收益。那么，后者便是另一类以租养房的人群，他们手头相对宽裕，居住环境也能得到了满足，这类人直接通过按揭的形式购买新商品房或酒店式公寓，每月得到的租金除了偿还月供外，还能略有赢利。若干年以后，当投资者收回本金和利息，就可以净挣房子和租金了。
记者就有这样一位朋友，夫妻俩都有稳定收入，丈夫是某航空公司的高级职员，妻子也在一事业单位工作，儿子尚小，他们经过商量后决定把家中的积蓄拿出来去投资房产，早在2000年他们就购买了一套写字楼，总价41万元，首付20% ，银行按揭30年，月供1000多元，而目前他们投资的写字楼月租金就已经达到了2000多元，可谓收益颇丰。
“以租养房”的投资分析
一位业内人士告诉记者，有三个因素影响出租回报率，一个是每月的租金，二是出租率或空置率，三是购买物业的总价。我们通过出租回报率的计算，可以了解一年内物业出租回收的总金额与投资物业总价的百分比，掌握购置物业总投资每年的利润率。
对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益，记者通过相关人士了解到，计算以租养房投资收益的方法有以下二种：
  1．投资回报率分析公式：（税后月均租金－物业管理费）×12／购买房屋单价
此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
  2．投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12
这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围广也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。　
记者手记
“以租养房”，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，人们似乎只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。—旦出现变故，购房者将损失惨重。“以租养房”不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。
  随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少投资者都会产生冲动想以租养房，做长线投资，但基于对市场分析不全面，最终房子租不出去，导致了以租养房失败。所以，投资者在瞄准“以租养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。

随着人们投资意识的增强，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，“以租养房”成为越来越多人的选择。那么，如何更好地以租养房呢？

    以租养房的客户主要分为两大类：一类是买新租旧；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款。

    对第一类客户来说，由于原有住房的地段、户型、周边环境等已定型，这时，更重要的便是如何增加月租金收入。比较简单且有效的办法就是先花上几千元对原有住房做个性化的装饰、整理，以提高物业的租赁价值，再寻找合适的房客租出去。这样一来，月租金往往会比同类物业高出一筹。

    对第二类客户来说，考虑的问题就要多些。因为房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好卖的房子不一定好租，好租的房子不一定好卖；好租的地方不一定是商业中心，也不一定是买卖市场最活跃的地方，它一般是一个发展较好、社区环境相对成熟的地区。因此，对房产的地段、类型、户型等选择颇有讲究，还要考虑出租给什么人较合适等等。这些因此要综合起来比较分析，然后再决定购买什么房子。

    另外值得一提的是，每月要付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入只是相对固定的。既然是投资就会有风险，以租养的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”，即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你有周密的考虑并预留发部分资金足够度过这样的“风险期”。

依靠银行贷款购房，然后将房子出租，用租金来归还银行贷款，这是眼下不少人投资房产的主要方式。正如任何投资都伴随风险一样，租金收益并不总是能超出贷款利息支出。以租养房要考虑可能遇到的五大风险。

一是空租期风险。按照市场规律，房屋租赁大多为短期行为，而以租养房却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内，承租人不断更换是必然的，这就可能出现空租期风险。

二是租金价格风险。房产租金价格水平要受到房地产市场本身的影响，还要受到国家经济景气度、周边房产开发、市政规划等宏观及微观因素的影响，因此租金价格不断变化是正常的。

三是装修维修风险。一般来说，装修的折旧周期仅为五年左右，而陈旧的装修会影响租金水平，因此在投资期内必须考虑进行多次装修和维修所产生的费用。另外，物业管理费也应考虑在内。

四是贷款利率风险。租金的变化并不一定与贷款利率变化同步，一旦利率上升，就可能出现租不抵贷的风险。

五是税费政策风险。受到国家有关税费政策变化的影响，投资者不能仅按目前的税率计算投资回报率，而应该估算一个长期的平均税率，再做投资决策。

曾几何时，以“以租养房”的形式进行投资是人们经常讨论的热门话题，有些地区的房产开发商甚至炒作“售后包租”。

然而房贷加息后，不少投资者发现很难将月供全部转移给租客了。最近央行又出台平抑房价的政策，出租市场前景暗淡。房产投资者面临双重的压力。

小王买了一套60万元的房产，首付三成，期限20年，打算以租养房进行投资。但是房贷利率提高后月供提高到2890元，而现在月租不过2500元左右。近日，中央为平抑房价再出新政，其中包括“对中小套型、中低价位的普通住房给予优惠政策支持”、“打击炒地”等内容，小王心里不由犯起了嘀咕：“以租养房”是否还能养得起？

以租养房存在双重压力

银行的理财专家给我们算了一笔账，假如目前一套100平方米的房子月租为2000元的话，20年要靠租金达到收支平衡的话，房价不能高过4800元/平方米，否则可能就不划算了。

曾几何时，以“以租养房”的形式进行投资是人们经常讨论的热门话题，有些地区的房产开发商甚至借着这股热劲，炒作“售后包租”，有些开出的包租合同年回报率甚至达到了8%。但现在一些业内人士表示，加息对以租养房的形式影响很大，在租赁市场价格滞后于房价涨幅的情况下，业主很难将月供超额支出的部分转移给租客承受，以租养房可能不如以前划算了。

寒桐投资顾问总经理韩世同表示，目前租方市场本身就不是很旺，很多人对以租养房的前景并不看好。他说，去年年底有一些房子听说很难租出去，租金也不高。某房地产评估专家认为按目前的回报率来说，实际的租金水平相对来说是比较低的，用租金供楼的形式显得就不太划算了。

有银行人士表示，近期出台了一系列平抑房价的政策，比如说非写字楼的住房不能开公司，对中小套型、中低价位的普通住房给予优惠政策，这些措施多多少少都会分流一部分租赁市场的客源。

住宅20年内回本才划算

理财顾问刘向东表示，目前对于买房一族来说，不仅房贷利率提高，首付成数也可能提高，一般都要三成，二手房可能还要四成，有些超过15年楼龄的房屋银行可能不愿意做按揭了，对于业主来说买房的本金和利息成本都提高了，月供款的增加加上房价本身的提高，对于已经开始以租养房的人来说存在着双重压力。

在目前的情况下，像小王一样的投资者左右为难，即使月供款低于租金，购房出租可以赚钱，但一旦租金下降，就会出现沉重的负担。

农行广东省分行理财中心理财规划师马玺华认为，商品住房的土地使用年限一般是70年，商铺等的使用年限是40年，一般情况下如果是个人住房，在15~20年之间租金可以回本的话，才比较划算；而如果是商铺的话可能要在10年之内收回成本才比较有利。如果存款的利息继续增加的话，这种投资形式就更加值得斟酌了。

银行的相关人士表示，投资房产每年的回报率在5%~6%以上才比较划算。

尽管已经走红了好多年，小户型目前仍然是楼市上的大热门。

据郑州最大的房产中介机构２１世纪不动产统计，在所有的房产买卖租赁中，小户型占到了５０％，买者和租者大多是年轻人。其中，有相当一部分人是买了之后直接出租，再用租金冲抵房贷。

“以租还贷”，已经成了不少小户型投资者的首选方式，也成为许多家庭的生财之道。

结婚前“月月光”心里着实有点慌

虽然王小姐是会计出身，但是２００５年的时候，对于自己刚刚建立的家庭，她脑子里还没有理财的概念。当时，她２９岁。

“那时候我和我老公刚结婚，结完婚后手里突然多了一大笔钱——都是亲朋好友送的红包。”王小姐说，她收到的红包足足有５万元，对于两个基本没什么积蓄的年轻人来说，这实在是一笔丰厚而又意外的收入。

于是，沉浸在新婚喜悦中的一对新人开始过上了浪漫而又奢侈的生活。用王小姐自己的话说，两个人一起逛街，只要看见喜欢的东西，不管有用没用，说买就买了。不到两个月，两人已经花了将近７０００元——这还仅仅是零花钱，由于和公公婆婆一起住，生活费几乎不用他们出。

这样的日子持续了两个月后，王小姐有点心慌了。自己每个月就２０００多元工资，老公做生意收入也不稳定，哪天坐吃山空了怎么办？再说，结婚前“月月光”，现在结了婚，总不能还像从前一样不考虑将来吧？

结婚红包买套房四天之后便租出

正在王小姐为不知如何理财发愁时，一个机会来了。

事情源于她的一个朋友。这位朋友本来订了郑州市东风路上香橘市小区的一套小户型，后来觉得这套４０多平方米、一室一厅的房子用来结婚太小，不想要了。王小姐听后一想，反正钱花了也是花了，不如供套房子，就当强制自己存钱了，要是能租出去的话，以月租养月供，岂不是更好？

她和婆婆一说，老人家也觉得小两口这么花钱不是办法，想也没想就同意了。来不及跟老公商量，第二天，王小姐就拉着婆婆，揣着剩余的４万多元结婚“红包”，付了这套小房子的首付。

没想到，买房那天是星期一，到了星期六，房子就顺利租出去了。回想起这段过程，王小姐自己都佩服当时的速度：“因为买的是现房，当时买，当时就拿到钥匙了，之后我就将出租的信息贴了出去。”

按照行情，这样的小户型通常是要家具、家用电器齐全的。星期五，王小姐刚刚把床、沙发、电视、冰箱、空调等安顿停当，一个白领模样的年轻女孩就找上门来。一番讨价还价后，最后以每月８００元的租金成交。第二天，这套新房子的第一位房客正式入住。

租金冲抵房贷每年净赚７０００元

王小姐说，最初交的４万多元首付只是总房价的３０％，剩下的房款她向银行申请了１５年的房贷，月供６００元。这样算下来，她每月还能多得２００元。

虽然这套房子每月创造的价值并不多，还是让王小姐尝到了攒钱和理财的甜头。她和老公一合计，觉得钱存在银行越来越贬值，像这样买个小户型，投资不多，既攒了钱，每个月又多了一笔收入，长远来看还有升值价值，再买一套也不为过。

这次，他们不再像第一次那样冲动，而是仔细地比较了市区几个主做小户型的楼盘。最后，他们看中了位于丰庆路和博颂路交叉口附近的“酷特区”。依旧是４０多平方米的小房子，一室一厅，开发商还送全套家电。

由于这套房子各方面的条件都比较好，再参考所在小区的租金行情，他们把租金定为每月１０００元，而这个房子的月供是每月６００元。这样一来，他们每月能从两处房产收租１８００元，除去要给银行的１２００元月供，他们每月还能净收６００元。一年下来，就有约７０００元。

１５年后赚两套房养老不用再作难

虽然每月多收入６００元并不起眼，王小姐依然很知足：“有人帮你付月供已经省了一大笔钱。再说，按揭到期后，这房子不还是你自己的吗？”

在这一点上，做会计的王小姐自有打算。现在因为要还银行贷款，所以每月只能拿到６００元的净收益，但是再过１５年，按揭贷款全部还完后，１８００元的租金不就成了纯收入？“１８００元啊——就算没有养老金，至少也能让我过个踏实的晚年了吧？”对于养老问题，王小姐已经不再担心。

不过，１０００元的租金可不是个小数目，能租得出去吗？

“当然能。”做了一段时间的房东后，王小姐已经相当了解郑州的租房行情，“经常来郑州做生意的，或者一些单位驻郑州办事处的人，都喜欢这样的小户型。”

王小姐给记者分析道，这些人通常家在外地，没有落户郑州的打算，但又因为生意或工作需要频繁或经常来郑州，虽然每月１０００元的租金看起来不便宜，但是比起郑州各大酒店动辄一天１００元以上的价格，还是划算许多。“而且比酒店条件好，容易让人有家的感觉。”王小姐说。