206. 房地产广告发布暂行规定

　　第一条　发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。
　　第二条　本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。
　　居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。
　　第三条　房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。
　　第四条　凡下列情况的房地产，不得发布广告：
　　（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
　　（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
　　（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）违反国家有关规定建设的；
　　（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
　　（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
　　第五条　发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：
　　（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
　　（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
　　（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
　　（四）工程竣工验收合格证明；
　　（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
　　（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
　　（七）工商行政管理机关规定的其他证明。
　　第六条　房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：
　　（一）开发企业名称；
　　（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
　　（三）预售或者销售许可证书号。
　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
　　第七条　房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
　　第八条　房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。
　　第九条　房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
　　第十条　房地产表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
　　房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
　　第十一条　房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
　　第十二条　房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
　　第十三条　房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
　　预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
　　第十四条　房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
　　第十五条　房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
　　第十六条　房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
　　第十七条　房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
　　第十八条　房地产广告中不得含有广告主能够为人往者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
　　第十九条　房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。
　　第二十条　房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。
　　第二十一条　违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，并可对违法行为人处以三万元以下的罚款。
　　第二十二条　本规定自一九九七年二月一日起施行。

207、城市房地产开发经营管理条例

（1998年7月24日）

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

　　第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

　　第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

　　第二章　房地产开发企业

　　第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业的设立条件外，还应当具备下列条件：

　　（一）有100万元以上的注册资本；

　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

　　第六条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

　　第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的应当说明理由。

　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

　　第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

　　（一）营业执照复印件；

　　（二）企业章程；

　　（三）验资证明；

　　（四）企业法定代表人的身份证明；

　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

　　第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三章　房地产开发建设

　　第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　（二）城市规划设计条件；

　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；

　　（四）基础设施建成后的产权界定；

　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。

　　第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　第十四条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　第十五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

　　第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定的建设工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）诉迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　第十九条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　第四章　房地产经营

　　第二十条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

　　第二十一条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　第二十二条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　第二十三条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　第二十四条　房地产开发企业申领办理商品房预售登记，应当提交下列文件；

　　（一）本条例第二十三条第（一）至第（三）项规定的证明材料；

　　（二）营业执照和资质等级证书；

　　（三）工程施工合同；

　　（四）预售商品房分层平面图；

　　（五）商品房预售方案。

　　第二十五条　房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

　　第二十六条　房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的文号。

　　第二十七条　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

　　第二十八条　商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

　　第二十九条　房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　第三十条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第三十三条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第五章　法律责任

　　第三十四条　违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第三十五条　违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第三十六条　违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

　　第三十七条　违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条　违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　第三十九条　违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　第四十条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第六章　附则

　　第四十一条　在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

　　第四十二条　城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十三条　本条例自发布之日起施行。

208、个人住房贷款管理办法

中国人民银行

　　第一章　总则

　　第一条　为支持城镇居民购买自用普通住房、规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

　　第二条　个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发入的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还代款本息的，贷款人有权依法处理其低押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

　　第三条　本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

　　第二章　贷款对象和条件

　　第四条　贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

　　第五条　借款人须同时具备以下条件：

　　一、具有城镇常住户口或者有效居留身份；

　　二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　三、具有购买住房的合同或协议；

　　四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

　　五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

　　六、贷款人规定的其他条件。

　　第六条　借款人应向贷款人提供下列资料；

　　一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

　　二、有关贷款人家庭稳定的经济收入的证明；

　　三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

　　四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具有抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

　　五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

　　六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　第三章　贷款程序

　　第七条　借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

　　第八条　贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

　　第九条　申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

　　第四章　贷款期限与利率

　　第十条　贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

　　第十一条　借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

　　第十二条　用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3年至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

　　第十三条　用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

　　第十四条　个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第五章　抵押

　　第十五条　贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

　　第十六条　借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

　　第十七条　以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

　　第十八条　借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

　　第十九条　抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

　　第二十条　抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

　　第六章　质押和保证

　　第二十一条　采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条到第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

　　第二十二条　对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

　　第二十三条　借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

　　第二十四条　保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

　　第七章　房屋保险

　　第二十五条　以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

　　第二十六条　抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

　　第八章　借款合同的变更和终止

　　第二十七条　借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

　　第二十八条　借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。　

　　第二十九条　保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

　　第三十条　抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

　　第九章　抵押物或质物的处分

　　第三十一条　借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

　　第三十二条　处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

　　第三十三条　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

　　第三十四条　借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第三十五条　借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

　　一、借款人不按期归还贷款本息的；

　　二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

　　三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

　　四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

　　五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

　　六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

　　七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

　　第十章　附则

　　第三十六条　个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

　　第三十七条　贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

　　第三十八条　本办法由中国人民银行负责解释和修改。

　　第三十九条　本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

209、关于实行商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的通知

天津市建委建房[1998]714号

　　根据建设部建房[1998]102号文件精神，为了保障商品住宅消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，促进商品住宅的销售，经研究，决定于1998年9月1日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《天津市商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度。

　　经研究《天津市商品住宅质量保证书》由天津市城乡建设管理委员会监制，并统一印制（见附件）。现将《天津市商品住宅质量保证书》印发给你们，请遵照执行。

　　《天津市商品住宅使用说明书》由各房地产开发企业自行编制，但不得少于以下内容：

　　1、开发单位名称，工程坐落地点，建设项目名称，设计单位名称，施工单位名称，质量监理、监督单位名称，物业管理单位名称；

　　2、结构类型；

　　3、二次装修、装饰管理办法和装修、装饰注意事项；

　　4、上水、下水、电、燃气、通讯、消防等设施配置说明；

　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

　　6、门窗类型、使用注意事项；

　　7、配电负荷；

　　8、承重墙、保湿墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

　　9、住宅中配置的设备设施，生产厂家另有使用说明书的应附在《商品住宅使用说明书》中；

　　10、其他需要说明的问题，各房地产开发企业可另外补充说明。

　　房地产开发企业在《商品住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因住户使用不当，设备位置和不当装修造成的质量问题，及影响其他用户的损失，房地产开发企业不承担保修责任。凡住户擅自拆改结构，影响建筑物结构安全的，住户除按要求改正外，按有关规定给予处罚。

附：天津市商品住宅质量保证书

　　根据建设部建房[1998]102号，关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知精神，为了维护商品住宅消费者的合法权益，本着对购买商品房住户负责的原则，加强商品住宅销售后的服务，本公司对提供商品房销售的　　区　　路　　里　　幢　　门　　室，建筑面积　　平方米的住宅在其结构、部件、设施、配套、维修方面作出如下质量保证：

　　一、工程竣工后符合天津市住宅建设设计标准。

　　二、通过市、区（县）质量监督部门的验收，有书面的质量等级证书。证书编号为：　　发证单位为：

　　三、本商品住宅自　　年　　月　　日起，在正常使用情况下，凡有以下工程质量问题均由本公司按规定承担免费保修：

　　1、屋面防水3年；

　　2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室渗漏1年；上下水管道渗漏2年；

　　3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

　　4、地面空鼓开裂，大面积起砂1年；

　　5、门窗翘裂，五金件损坏1年；

　　6、管道堵塞2个月；

　　7、供热、供冷系统和设备二个采暖期或供冷期；

　　8、卫生洁具1年；

　　9、灯具、电器开关6个月，电器管线2年。

　　四、入住后按国家规定年限通过使用一段时间，如发现结构质量问题经市有关专业主管部门鉴定，影响建筑物安全的将予以退换。

　　五、住户进入后如有住宅质量的来信、来仿本公司将直接或委托物业管理公司及时派员予以答复和检修。

　　六、房地产开发企业自向用户交付商品房使用之日起，因住户使用不当或擅自改动结构而造成的质量问题不在本公司保修范围之内，由用户自行承担维修责任。

　　七、本公司质量保证其他内容（见附页）。

　　八、该保证书作为商品房销售合同的附件，为合同的有效文件，与合同具有同等法律效力。

　　保证单位：

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210、城市商品房预售管理办法

建设部令第40号

　　第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

　　第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

　　第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。

　　第四条　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

　　省．自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

　　城市．县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

　　第五条　商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　第六条　商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市．县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　第七条　开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料；

　　（一）开发经营企业的《营业执照》；

　　（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

　　（三）工程施工进度计划；

　　（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；

　　（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

　　（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

　　第八条　房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查斟。经审查合格的，应在接收申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

　　需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

　　第九条　开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　第十条　商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

　　第十一条　开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

　　第十二条　预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

　　第十三条　开发经营企业的预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

　　（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

　　（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

　　（三）未按规定办理备案和登记手续的。

　　第十四条　省．自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第十五条　本办法由建设部负责解释。

　　第十六条　本办法自1995年1月1日起施行。

211、建设部关于加强商品房销售管理的通知

房[1998]17号

　　购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：

　　（一）地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。

　　（二）商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房承担最终质量责任。

　　（三）商品房销售单位必须具有独立企业人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。

　　项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。

　　（四）委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。

　　（五）房地产开发企业，房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。

　　（六）房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所销售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。

　　（七）商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。

　　（八）各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：

　　1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用期限；

　　2、总价款、付款方式、付款时间；

　　3、使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；

　　4、商品房的销售方式（预售或现房销售）；

　　5、商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；

　　6、发生设计变更的约定；

　　7、关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；

　　8、物业管理方式及售后保修、维修责任；

　　9、合同约定面积与实得面积差异的处理方式；

　　10、违约责任。

　　（九）各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》，对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监督，防止“烂尾楼”的产生。

　　（十）商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。

　　在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。

　　（十一）各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投拆比较多的房地产开发企业，要依法予以查处。

212、城市房屋权属登记管理办法

建设部令第57号

　

　　第一章　总则

　　第一条　为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

　　第三条　本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

　　本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

　　本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

　　第四条　国家实行房屋所有权登记发证制度。

　　申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领房屋权属证书。

　　第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占用、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

　　依法登记房权利受国家法律保护。

　　第六条　房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　第七条　县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确诊和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

　　第八条　国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

　　第二章　房屋权属登记

　　第九条　房屋权属登记分为：

　　（一）总登记；

　　（二）初始登记；

　　（三）转移登记；

　　（四）变更登记；

　　（五）他项权利登记；

　　（六）注销登记。

　　第十条　房屋权属登记依以下程序进行：

　　（一）受理登记申请；

　　（二）权属审核；

　　（三）公告；

　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

　　本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

　　第十一条　房屋权属登记由权利人（申请人）申请。

　　权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定人申请。

　　权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

　　共有的房屋，由共有人共同申请。

　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

　　第十二条　权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。

　　第十三条　权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

　　代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。

　　第十四条　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

　　凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

　　总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。

　　第十五条　总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。

　　公告应当包括以下内容：

　　（一）登记、验证、换证的区域；

　　（二）申请期限；

　　（三）当事人应当提交的有关证件；

　　（四）受理申请地点；

　　（五）其他应当公告的事项。

　　第十六条　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有要初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

　　第十七条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事发生之日起30日内申请转移登记。

　　申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

　　第十八条　权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

　　（一）房屋坐落的街道门牌号或者房屋名称发生变更的；

　　（二）房屋面积增加或者减少的；

　　（三）房屋翻建的；

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

　　第十九条　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

　　申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

　　第二十条　房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单位进行登记。

　　第二十一条　有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记：

　　（一）依法由房地产行政管理部门代管的房屋；

　　（二）无人主张权利的房屋；

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。

　　第二十二条　有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：

　　（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；

　　（二）按照规定需要补办手续的；

　　（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

　　第二十三条　有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

　　（一）属于违章建筑的；

　　（二）属于临时建筑的；

　　（三）法律、法规规定的其他情形。

　　第二十四条　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

　　第二十五条　有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

　　（一）申报不实的；

　　（二）涂改房屋权属证书的；

　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限办理房屋权属注销登记的；

　　（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

　　注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。

　　第二十六条　登记机关自受理登记申请之日起30日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。

　　第二十七条　登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记后的一个月内核准注销，并注销房屋权属证书。

　　第二十八条　房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。

　　登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。

　　第二十九条　从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。

　　第三章　房屋权属证书

　　第三十条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　第三十一条　共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。

　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

　　第三十二条　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

　　第三十三条　《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。

　　第三十四条　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经六个月无异议的，予以补发。

　　第四章　法律责任

　　第三十五条　以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以1000元以上1万元以下罚款。

　　涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上1万元以下罚款。

　　非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条　未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费。

　　第三十七条　因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

　　第三十八条　登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第五章　附则

　　第四十条　在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。

　　第四十一条　各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。

　　第四十二条　本办法由建设部负责解释。

　　第四十三条　本办法自1998年1月1日起施行。

213、城市住宅小区物业管理服务

收费暂行办法

　

　　第一条　为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

　　本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　第三条　各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关，物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

　　第四条　物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。

　　国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

　　第五条　物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

　　为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

　　实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

　　凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

　　第六条　实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价规定幅度内确定具体收费标准。

　　实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

　　第七条　物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。

　　第八条　住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

　　1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

　　3、绿化管理费；

　　4、清洁卫生费；

　　5、保安费；

　　6、办公费；

　　7、物业管理单位固定资产折旧费；

　　8、法定税费。

　　本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

　　物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

　　第九条　经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

　　第十条　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

　　第十一条　物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

　　第十二条　实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

　　第十三条　物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。

　　第十四条　物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

　　第十五条　凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。

　　（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

　　（二）擅自设立收费项目、乱收费的；

　　（三）不按规定实行明码标价的；

　　（四）提供服务质价不符的；

　　（五）只收费不服务或多收费不服务的；

　　（六）其他违反本办法的行为。

　　第十六条　各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

　　第十七条　本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

　　第十八条　本办法由国家计委负责解释。

　　第十九条　本办法自1996年3月1日起执行。

214、公产住房置换入市管理规定

　

　　为规范住房市场，实现二、三级房地产市场联动，拉动经济增长，方便群众改善居住条件，根据市房管局《关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》（房管[1997]308号）的精神，特制定本规定。

　　一、公产住房（以下简称“住房”）置换必须符合以下条件：

　　1、承租人为改善居住条件，购买商品房或调剂旧住房的；

　　2、承租人无拖欠房租，无违章拆改住房，无租赁或使用纠纷的；

　　3、置换后不致造成新的住房使用不便的；

　　4、承租人与同居一处、同户籍家庭成员（成年人）达成一致意见书。

　　二、承租人需置换住房时，应先向住房所属房管站提出申请，取得《生产住房置换准入证》（以下简称《准入证》），方可进行住房置换。

　　办理《准入证》应交验下列证件：

　　1、住房置换书面申请（申请内容包括住房置换的原因和购买商品房或调剂现住房的意向等）；

　　2、《公有住房租赁合同》；

　　3、承租人身份证、户口簿；

　　4、与承租人同居一处、同户籍的家庭成员（成年人）同意置换的书面证明。

　　三、房管站核发《准入证》应按照以下程序办理：

　　1、受理申请：房管站设专职人员或由房管员受理置换申请，查验证件，并将有关复印件留存；

　　2、调查核实：房管站派专人核查使用住房情况，并签署意见；

　　3、审批发证：房管站负责人审核签发《准入证》。凡符合住房置换条件，证件齐全的，自承租人申请之日起，房管站应在三日内核发《准入证》。

　　四、《准入证》有效期一年。期满仍未置换的，可向房管站申请复审，重新核发《准入证》。

　　五、《准入证》由市管局统一印制、统一编号。

　　六、承租人不办理《准入证》的，置换中心不得办理住房置换手续。

　　七、对符合住房置换条件房管站拖延发证的，一经发现，要对有关当事人进行严肃处理，并限期发证。逾期仍不发证的，上级主管部门可直接核发《准入证》。

215、商品房销售企业置换公产住房暂行规定

　

　　为了培育和规范住房交易市场，促进二、三级房地产市场联动，拉动经济增长，方便群众改善居住条件，特制定本规定。

　　一、本规定所称商品房销售企业是指本市房地产开发企业和房地产中介代理商品房（含经济适用住房）销售的企业。

　　二、商品房销售企业为销售商品房收公产住房的，应事先向市房管局提出申请，取得《置换公产住房准许证》（以下简称《准许证》）后，方可办理收公产住房置换业务。

　　三、商品房销售企业办理收公产住房置换业务须符合以下条件：

　　1、具有《房地产开发企业资质证书》或《天津市房地产经纪单位资格证书》。

　　2、可售商品房或代理销售商品房（包括期房）具有《商品房销售许可证》，并在1万平方米以上。

　　四、商品房销售企业申领《准许证》必须提供以下证件：

　　1、置换公产住房书面申请（申请内容包括可售商品房数量、为售商品房收公产住房规范运作的承诺等）；

　　2、《房地产开发企业资质证书》或《天津市房地产经纪单位资格证书》及《工商营业执照》；

　　3、《商品房销售许可证》；

　　4、房地产中介代理销售商品房企业提供代销商品房的委托合同。

　　五、经市房管局审查，对符合置换公产住房条件的商品房销售企业，核发《准许证》。《准许证》有效期一年，期满后尚需领证后，可重新申请核发。

　　《准许证》由市房管局统一印制。

　　六、商品房销售企业售商品房时，办理收公产住房置换业务，需验承租人《公产住房置换准入证》，对没有《公产住房置换准入证》的，不能受理。

　　七、商品房销售企业应按照市房管局制发的《公产住房置换补偿费评定办法》进行住房补偿费测算，不得随意压低或抬高住房补偿费。

　　经市房管局批准的置换中心（以下简称“置换中心”）对公产住房有优先回收权。

　　八、商品房销售企业收公产住房，须到置换中心办理住房置换手续；收公产住房再调剂的，须回原置换中心办理公产住房置换手续。

　　九、商品房销售企业到置换中心办理公产住房置换手续应提供下列证件：

　　1、市房管局核发的《准许证》；

　　2、原承租人的《公产住房置换准入证》；

　　3、原承租人与该商品房销售企业签订的《商品房买卖合同书》；

　　4、住房补偿费协议。

　　十、凡商品房销售企业提供证件齐全的，置换中心应及时办理置换公产住房手续。

　　十一、商品房销售企业要严格执行市房管局《关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》（房管[1997]308号），按照规范程序经营。对违反公产住房置换政策，不按规定运作的，置换中心有权拒绝办理公产住房置换手续；区、县房管局有权检查纠正，并向市房管局报告；市房管局有权收回《准许证》。