呼市房价会跌吗?--我来给大家算笔帐

    大多数人都希望也都认为呼市的房价会下跌，其实，这是一种狐狸的心态：吃不到葡萄说葡萄酸！

    要讨论房价是否会跌，应该从以下几个方面分析：

    第一，房价应该是多少？

    至于房价应该是多少？开发商和消费者的心理价位是不一样的，开发商希望房价越高越好，消费者希望房价越低越好。但是有一点，房价脱离不了它的实际成本！在这里，我们就应该探讨一下房子的开发成本应该是多少？

  房子的开发成本，其实是很简单的，不外乎土地成本、建筑成本、配套成本、前期费用、营销费用、税费六大块。

    1）建筑成本。在呼市，开发一栋多层楼房的建筑成本，大概是1300元/平方米。这个价格，应该是正常的合理成本：钢材、水泥、混凝土、门窗、水电管材、民工工资近年来都在上涨，要建设一栋优质的楼房，1300元/平方米是一个实实在在的合理建筑成本。

    2）配套成本。在呼市开发，配套成本包括规划、人防、供热、电力、给水、燃气等一系列实际发生的配套成本，这些配套成本既有应向政府相关部门交纳的配套费，也有开发商为小区配套工程而实际发生的工程成本。一个优秀的小区，实际发生的配套成本大约500元/平方米。

    3）前期费用。开发一栋房子，需要设计费、前期可研费、各种见不得人的公关费等前期费，大约有100元/平方米。

    4）营销费用。作为商品房销售的相关费用，营销费也是开发成本的重要的一大项，它包括：策划费用、销售代理费、广告费等加起来大约是100元/平方米。

    5）税费。税费包括销售营业税、开发商的管理费、资金的财务费三块，合计大约是300元/平方米。

    以上五项成本相加，大约是2300元/平方米。

    但是，还有很重要的第6项，就是获得土地的成本！这也是近年各地房价上涨的最主要的一个原因。本月中旬，呼市刚刚拍卖了30多块用于开发的土地，平均成交价格大约是70万元/亩！这是个什么概念？如果开发商品房，大约是800元/平方米的土地成本！

    好了，一个商品房开发的成本出来了，6项相加合计是3100元/平方米！

    这个3100元/平方米的成本加上开发商理想的一个利润，也就是咱们买房的价格了。咱们想买房的人思考一下，没有3500元/平方米的价格，你能够买到一套满意的房子吗？


    第二，政府的想法是什么？

    一个地区，尤其是那些列入70个城市的地区，他们的政府领导想让房价涨还是跌？

    别的城市不说，咱们分析一下呼和浩特的领导心理。他们有这样几种心理：

    1、希望房价上涨带动经济发展。我不是经济学专家，但是从经济学相关理论上，有一种统一的结论：房价上涨，能够带动的增加。为了这个叫“GDP”的东西增加，各地政府积极采取各种措施促使房价在他们希望的一个区间里上涨！据说，今年呼市出现“有形之手操纵房价”而接受中央调查的时候，咱们呼市主要领导给中央打个保票：让呼市房价同比上涨率不超过10%！

    这个同比上涨10%是个什么概念？就是说今年比去年同期上涨的比率，也就是说去年呼市某个项目价格是3000元/平米，今年不超过3300元/平米！那么3年后房价是多少呢？咱们可以自己算算。

    2、跟其他城市的盲目攀比。这种攀比房价的心态，是一种虚荣心的表现。

    国家召集各种全国性会议的时候，咱们的地方领导跟别的城市的领导们聊天，你们城市的房价是多少？我们城市的房价是多少？最后，这些领导们回来后，通过各种政府行为，带来一个结果，房价在攀比中上涨！

    第三，消费者想什么？

    1、消费者的心态。不说别人，我自己买了房子，我就希望我的房子价格能够继续上涨！而这房子越涨，追涨的人也越多。看看前几年，呼市房价在1500元的时候，你身边有多少人在买房子？而现在房价超过了3000元，你身边又有多少人在买房子？超过股票的人都知道，在股市要“追涨杀跌！”，这个原理同样适用购房者和炒房者！

    2、房子的投资性。购买房子有两个价值：一是自用，二是投资。呼和浩特作为一个首府城市，它吸引了大批的内蒙古其他地区的购房者。这几年，呼市的外地人越来越多，他们买房，一是自用，二是投资，两者兼备！他们当然希望房价上涨，从而带给他们投资收益。这也就是京津沪等大城市二手房价高于一手房价的原因。

    不想再分析了，就以上三个方面，就简单地证明一个原理：呼市房价不会下降！起码在三年之内，房价一定会上升到4000元/平方米！咱们拭目以待。