该用户已被删除 - 2007-12-12 10:44:00
引子：刚刚结束的中央经济工作会议，对2008年经济定了几个调：防止经济过热，防范金融风险，实施从紧的货币，严格控制货币总量和投放节奏，严格控制新开工项目。2008年房地产的走势由此呼之欲出：在开发商集体鼓噪之下，房地产引发的全面过热终于逼出了最严厉的调控，地产冬天即将到来。
今年以来，伴随房价的全国性彪涨，结果是老百姓的口袋瘪了，开发商的腰包鼓了，地产大腕们胆子大了，面对密集的宏观调控，不管是任何政策，只要是对房价不利，总会有人跳出来指手画脚，指责政府干预市场，似乎政府应当放任房地产行业的自由（其实是放任开发商的自由），对此，本人在《是谁逼出了调控杀手锏？》一文中将其定义为“楼市无政府主义”。
有些无奈，在官本位主义的支配下，房地产行业对地方财政收入和税收的贡献，往往让地方政府的行政长官成为推动房价上涨的直接动力。高房价带动了开发商购地的热*，进而促使了土地财政的产生，而火爆的房地产市场，也让地方税收大幅增长。难听点说，当今的中国，离开拍卖土地的收入，离开房地产的各种税收，或许许多的市长们日子就得过苦日子，这也是为什么行政性的调控手段总难以贯彻执行的缘故。所以大腕们可以洋洋自得的说，中国房地产行业已经市场化了，靠行政手段是控制不了房价的上涨的，因为他们内心知道，作为房地产行业的利益既得者，地方政府是很难放弃房地产这个蛋糕的，更何况，还有不少职能部门的官员们利用手中职权直接参与了利益的分配，他们成了笼罩在房地产行业上方一张无形的保护网，也成了高房价的保护伞。
所以，单靠行政手段确实是无法抑制房价上涨的，所以，开发商打心底的漠视职能部门的能量。
然而，政府除了可以用行政手段调控房地产之外，一样可以用金融杠杆等市场手段调控房地产，事实上，不断抗议行政手段调控房地产的开发商们，其实更害怕市场手段的调控。
——或者，诸如提高首付，紧缩房贷这样最严厉的市场调控手段，正是“楼市无政府主义”逼出的结果。
在房地产政策的宏观调控“大*”之下，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。通知进一步严格房地产开发贷款条件，并指出对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款等。此后监管层甚至直接要求各银行控制贷款，确保年底时的贷款余额不超过今年10月31日时的水平。
经过一个多月，人民银行、银监会的金融宏观调控效应初显。年终各家商业银行缩紧银根，提高贷款门槛，对于开发商是“当拒则拒”，个别银行甚至已经出现停止发放贷款的*况，对个人购房者的房贷也开始大幅收紧。
房地产金融调控，尤其是对开发贷款的紧缩，对房地产企业来说，是一把利刃。银监会对信贷投放规模的紧缩势必造成房地产企业资金链紧张。这一点也可以从当前房地产市场的运作模式上证实，“拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(项目前期启动支出)→销售回款→偿还欠款补*土地出让金”的开发模式，平均负债率超过70％的中国房地产开发企业，不管它有多大的规模，如果没有金融资本的支持，他们甚至连基本的运营都将十分困难（详见笔者博文《房企资金链断裂风险将大规模蔓延》）。
之所以在房价飙涨的今年，捂盘惜售成为绝大部分开发商的共同举动，关键原因在于开发企业可以通过各种渠道获得金融资本的支持，从而减少了对销售回款的依赖性。然而，正当开发商终于熬到“金九银十”传统的销售旺季到来、准备收割捂盘惜售所带来的丰厚利润的时候，央行提高第二套房贷首付及利率的政策突然到来。房贷新政切中了“投机过多”的楼市病症，大幅提高投机的门槛和成本，让原本一片燥热的楼市突然感受到寒冬的冷风，多个城市出现拐点。
但至今为止，在媒体上公开承认楼市面临拐点的开发商却屈指可数，对于当前金融调控的措施，绝大部分开发商非常想当然的理解为是商业银行年底周期性的信贷调整，认为只不过是因为多数商业银行已经用完今年的贷款额度，所以，期待2月份新一年度贷款额度的到来，成了支撑多数开发商继续高房价策略的最根本依据。
然而，从刚召开的中央经济工作会议已经给当前的经济形势定调：“中国经济发展正转向过热”，如何在人民币快速升值的压力面前防止全面金融风险，已经成为中国政府所需要严肃面对的巨大难题。而防止通货膨胀、经济过热最好的办法就是紧缩银根，本次经济工作会议明确指出，2008年中央将采取紧缩银根政策，严格控制贷款总量及发放节奏、严格控制固定资产投资和房地产投资。
寄希望于08年一季度房贷开闸泄洪的开发商们可以死心了，中央经济工作会议已经明确指出：“控制贷款总量同时要严格控制发放节奏”。
正如笔者此前分析，08年紧缩银根已是定局，而央行和银监会对房地产行业最有可能采取的是“双限政策”，即在限制房贷规模的同时，对每个银行每个季度额度进行限制。
考虑到今年前3季度，房地产开发贷款余额比年初增加3491 亿元，同比增长26.9%，全年增速可能达到30％，增加值可能突破5000亿元，以及今年开发行业全国性的“捂盘惜售”，预计明年全国房地产的供应量将急剧增长。根据第三季度央行货币政策执行报告显示，2007年在商品住宅投资中，90 平方米以下住房投资所占比重仅为15.2%，按“90/70”政策，从2006年6月1日起，全国所有新住宅项目套型建筑面积90平方米以下的必须占70％以上，扣除该政策之前过关的项目，按道理今年90平方米以下的住宅投资比重至少应该达到5成以上，意味着至少有三倍的项目开发时间被延迟到08年，加上今年政府投放市场的大量保障性住宅用地，2008年全国房地产市场的供应量将至少增加四成。
一方面是供应量的急剧增加，一方面是高房价及对楼市前景看低导致需求锐减，开发企业2008年将共同面临巨大的销售压力。与此同时，土地新政中关于限期开工、限期完工的规定，也成了开发商头上另外一道紧箍咒。如果08年房贷总规模被控制，对开发商无疑是雪上加霜。今年以来捂盘惜售的开发商将遭受市场的最严厉惩罚，在银根紧缩的釜底抽薪效应下，绝大部分开发商都将面临巨大的资金压力，迫使他们降低房价、加快销售回款速度，笔者所预测近期全国性房地产拐点预言不幸言中，压死房价的最后一根稻草终于到来。