［纠纷来由］
今年初，我购买了本市某区的一室半公有住房。房主张先生与其妻子、女儿、母亲共同居住于内，该房承租人为张先生。就在张先生依照“两步并一步”的可售公有住房上市出售的相应程序同我签订了相关合同并向房地产交易中心递交了申请表后不久，不幸遭遇车祸身亡。

此时，张先生的妻子、女儿、母亲突然决定不出售该房给我。但我认为我与张先生已签订了《上海市职工所购公有住房出售合同》，尽管尚未申领房地产权证，但我已对该房进行了重新装修并已实际居住，所以我要求张先生的妻子、女儿、母亲作为张先生的继承人继续履行合同。他们则坚持认为张先生已经身故，他们没有权利处分该房屋。请问，到底谁有权利处分该房屋呢？

［专家意见］

要解决这个问题，首先应对“两步并一步”的可售公有住房上市出售有初步的了解。所谓“两步并一步”，就是将原公有住房买下来再卖出去“两步”在一次操作程序中完成，看似“一步”，实则仍是“两步”。一般是由承租人同房屋的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》，然后同买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》，凭该两份合同及《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料向房地产交易

中心申请过户审核，经房地产交易中心审核后发出《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》，然后承租人办理购房手续，另外，买卖双方分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后，凭缴费单据及有关资料向房地产登记部门办理变更登记手续，申领房地产权证。

在明确了上述程序后，该房的权属亦就明确了。因张先生与你已签订房屋转让合同，申领产权证，尽管张先生于此时发生意外，你作为产权人的产权证尚未办出，但办理产权证所需的实质要件和程序要件均以齐备，产权证只是时间上问题，再加上你已实际入住，更可视为该房的交付已完成，此时，你已成为该房的权利人，而张先生的妻子、女儿、母亲就购房款发生继承。当然，若张先生尚未正式向房屋所有人或受托人办理购房手续，则该房的性质仍属公有，张先生的身份仍是该房的承租人。倘张先生于此时去世，则该房仅发生租赁关系的变更。

2000 年7月1日之前进行的变更，限于有本处常住户口且实际居住和他处无住房或他处虽有住房但居住困难的同住人在六个月内向出租人申请更改承租户名，7月1日之后，在本处有本市常住户口的同住人、在本处无本市常住户口的同住人，有本市常住户口的配偶和直系亲属均可视具体情况继续履行租赁

合同。

综上所述，张先生的妻子、女儿、母亲是否有权决定完成该房之出售行为，应视不同情况具体而定，在第一种情况，你可以对张先生妻子、女儿、母亲的主张提出抗辩以维护自身权益不受侵犯。倘她们决定不出售该房，则应对你的装修及其他因此产生的直接损失作补偿。