房价估高了！蒋女士最近碰上件事挺郁闷，自己手里的房子要脱手，买家找好，价钱谈妥，合同签上，到交税的时候有点傻眼，评估价怎么这么高。蒋女士告诉记者，根据评估价，房子的单价在6000元，而同一个小区里的新房源单价才4800元。这么高的评估价，带来的直接后果就是，得多交一笔不菲的税费，因为纳税是根据评估价来的。于是，找到评估公司理论，这才把评估价给降了下来。
评估价是调低了，交的税也合理了，但蒋女士却有点更搞不明白了：这评估价怎么就没个准，说调就调呢？
房价估低了！陈小姐遇上的情况与蒋女士恰恰相反。
陈小姐看中了一套二手房，在与业主协商后，交易价为24万元。可陈小姐到按揭机构申请二手房按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为23万元。原本对按揭买房就不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，不知道自己买这套房是不是买“亏”了？
最近，业主张小姐也遇到了一件让她感到不可思议的事情。张小姐买了一套新房，由于预期房子的价格仍有一定的上涨空间，张小姐打算将旧房子抵押贷款，然后将房子出租，用租金来还贷。“可是，我这套房子的二手价比2004年上涨了起码20%%，但银行的按揭评估价仅上涨了8%%！”
采访中，像上面这些例子并不少见。某银行负责按揭客户服务的有关人士介绍，其客户服务中心经常会接待一些前来咨询这方面问题的客户，有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评估价，就十分沮丧地认为自己买亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己买的房屋买得值了。“其实，不同的评估目的、手段、机构所作出的‘房屋评估价’都有可能差异很大。”该人士坦言。
一家房地产咨询公司业务总监陈先生认为，其实一般普通市民对房屋评估并不是十分清晰明了。评估是一个特殊行业，房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为绝对化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。
“降低评估价等于提升首付比例。”业内人士说出了这样一个门道。
据了解，评估公司在评估一套物业的价值时，所参考的不光是市场的成交价，更重要的是考虑地段、配套、交通、楼层、朝向等综合因素。据了解，评估师有一个相对固定的计算公式，因此评估价不会像市场价一样经常波动。而且，评估公司在评估一套物业价值时，出于对银行利益的保护，往往会降低物业的评估价值。
某业内人士透露，通过降低评估价，银行即使仍保持同样的按揭成数，也等于提升了买房者的首付比例。比如一套房子，成交价是30万元，按照三成首付的原则，最高可贷款21万元，但如果银行对其的评估价为24万元的话，那买家最多只可以贷款16.8万元，这等于把首付比例提升到四成四。而评估价与市场成交价的背离，实质上也在提醒投资者风险的存在。
疑问解答
朱先生：我委托中介买下了一套82平方米的二手房，成交价格为34.6万元，评估价只有二十几万。我的房子有没有评估正确？规范的评估方法究竟是怎样的？
解答：房地产估价程序，一般而言主要包括如下几个基本步骤。
第一步，明确估价的基本事项，一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
第二步，拟定估价作业计划，包括初选估价方法或评估的技术路线、确定投入人员、制定评估作业日期及进度安排、评估作业所需经费预算。
第三步，实地勘察，包括：对象的位置及其周围环境，观察附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照；使用情况及现状，特别提到应对建筑物进行内外拍照，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等；了解当地房地产市场的特征和情况。
第四步，收集分析相关资料，包括房地产价格的一般影响因素资料、区域市场资料、实例资料、评估对象的情况。 在签订购房合同之前，务必向中介咨询清楚能贷多少款，评估价格是否会带来较大波动，得到较为肯定的答复。此外，要找类似房屋做参照，根据一般经验，算好可能出现的评估价格差额，做好预算，将钱留有余地。评估公司现场评估时，本人应到场监督，检查房屋面积是否填写正确，工作人员是否按规章制度进行评估。
张女士：我有一套房子急需出售，前段时间联系了一家中介公司，但他们评估出的售价与我的预期有一段距离。我不知道是我高估了房价还是中介公司的评估有失偏颇？
解答：一般情况下，专业公司的评估肯定比个人的估价更准确。但是目前市场上中介公司水平良莠不齐。
建议张女士选择运作规范的品牌公司进行评估。同时，建议张女士可请评估公司运用多种方法进行评估、验证。另外，由于张女士急于出售房屋，也可请有资质的专业评估公司进行评估，只是需要付出一定费用。
王先生：我想找一家专业 房产评估 机构进行 房产评估 ，但评估公司较多，我怎样才能花最少的钱，获取最合理的评估结果？
解答：如果您想选择房地产评估机构，除了要查验其经营资格外，还应要求评估事务所出示等级资质证书，由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质有一定差异，因此要委托信誉较好的机构。目前，评估公司收取的评估费用一般都差不多。但越是信誉好、资质高的评估公司，其收费越高。王先生可根据自己的具体情况做出选择。
陈先生：我准备找一家中介公司进行 房产评估 ，但我手头并没有小区规划的相关资料，请问符合不符合评估条件？
解答：为了便于评估部门进行评估，房主应提供相关的房产资料。通常情况下，房主提供的资料包括两类：一是房子本身的资料，包括购买发票、物业类型、朝向、楼层、内部装修等；二是房子所在小区的相关资料，包括容积率、电梯、商业、教育、交通以及五证复印件等。
评估价≠交易价很正常
“房屋评估价和交易价之间有出入很正常。”市区一家专业评估机构负责人告诉记者。
该负责人表示，由于二手房评估价对于贷款额度至关重要，以首付三成来算，贷款额是评估价的70%%，评估价的高低直接影响到贷款额的多寡。目前，二手房评估主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合要求的可比二手房来比较，要求包括：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同等。然后，再把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入修正系数最终得出一个算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。由于可参照的评估对象及评估价格较少，缺少足够的可比依据，实际情况中常常出现评估价格低于合同价的现象，给客户的付款带来很大麻烦。
银行有关人士也坦言，目前在评估方面缺乏监管措施。作为贷款发放的监管机构，银行在整个二手房贷款的发放过程中扮演着重要的作用。然而这样的监管和控制在银行方面发挥了多大的力度呢？一家银行房贷部的工作人员告诉记者，银行可能会请专门的评估公司对二手房进行评估。如果买房者出示的价格和评估价有较大出入的话，银行是不会提供贷款的。不过这位工作人员也透露，评估价也只是个参考而已，就算同一区位甚至同一栋的二手房，也会因为朝向、装修程度等因素而有较大差别。所以在实际的操作中，更多的还是根据经验来判断。
