认购书陷阱
［案例］
　　
张某在与开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起１５日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。
 
点评：该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起１５日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还”

面积确认

条款：我省现行《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第五条“面积确认及面积差异处理”规定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
 
点评：据了解，在福州市，目前签订的商品房合同，开发商大多会选用“建筑面积”作为面积确认的处理

方式。如果选择这种面积确认方式，即使在购房者的争取下，开发商同意购房者在面积差异上按“误差比绝对值”３％处理，但只要开发商交付商品房的建筑面积误差在３％之内，套内建筑面积和公摊面积即使误差超过３％，购房者也无权要求退房。相比之下，按“套内建筑面积”计算就来得实惠多了。虽然，按“套内建筑面积”计价的方式也同样不能解决公摊问题的困扰，但对购房者来说，为自己的私有建筑面积增加一两平方米买单还是乐意的，更何况，当“套内建筑面积”误差比绝对值超过３％时，还可以选择退房。
 
律师还特别提醒，由于两种面积确认方式都无法杜绝一个“公摊面积增加”的现象，因此，消费者无论选择哪一种面积确认方式，都有必要对公摊面积的误差比和相关赔偿做一个补充约定。

面积差异处理

条款：《合同》第五条规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理。１．双方自行约定；２．按面积误差比绝对值３％进行处理。
 
点评：这个条款是近年来消费者投诉中最普遍的一个问题，也是格式合同中最让人头痛的一个条款。由于开发商从保护自身利益而不顾消费者权益的角度出发，一般在签合同时绕过对保护

购房者权益的“面积误差比绝对值３％”的处理方式，搞所谓的“双方自行约定”，但其实是一种强加给购房者的单方面格式条款，不容购房者选择与质疑。目前，通常的“双方自行约定”一般做如下约定：“本合同所载的建筑面积结算时应以福州市房地产管理局核定为准，如果由于施工原因造成核定建筑面积与合同约定建筑面积不符的，售价按核定建筑面积如数增减”。如此规定，开发商完全跳出了面积误差的是非之圈，而却把购房者死死套牢了，在这种情况下，原来购买的是１００平方米的商品房，届时测绘后可能变成１２０平方米，购房者面临着一次不情愿地掏腰包买单的痛苦。

不可抗力因素延期

条款：《合同》第八条“交付期限”规定：非出卖人所能控制的延误事由，如天气影响、水、电、道路、管道液化气等影响延误施工的，出卖人可据实予以延期。

点评：该条款是一种人为设置的不可抗力，是明显违法的，因为这些因素在工程施工之前都是可以预测的，特别是有关条例规定，项目施工之前必须做到“三通一平”，即通水、通电、通路并整平地块，因此，就不存在因这些因素造成的工程延误，购房者可以拒绝接受该项约定。

产权登记逾期

条款：《合同》第十五条规定：如因出卖

人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以选择退房，也可以不退房。如果不退房，出卖人按已付房价款的１％向买受人支付违约金。
 
点评：此条款虽然对违约金做了规定，但从合同上看，该违约金并没有做一些累积性惩罚，是一种买断性的违约金，也就是说，开发商长期不给业主提交资料备案办理产权证，所支付的违约金都是同样一个数。因此，购房者可以就此条款，跟开发商协商进行补充约定。