卷首语

房地产广告铺天盖地，那么多开发商标榜精心打造、度身定做，而这么多年房地产也算趋于成熟，不断的有新概念、新思维在炒作，首次置业的您面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？什么是好户型、什么样的户型最适合自己？     而住宅户型的布局关系到业主入住后是否舒适、方便，如果布局不合理，生活质量就会大打折扣，甚至给业主增加日后改动布局的费用和烦恼，所以户型一直是影响人们买房的第一重要因素，因此我们精心策划2007购房行动----户型选择篇，让户型选择不再是难题，让买房人个个成为户型专家！

购房参谋：专家眼中的好户型
安全性要求。保证居住者的人身安全,是人类生存的第一需要。防盗安全和防火安全是主要的两种功能。
　　私密性要求。私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应注意隔音、避免户间的“对视”等。

　　灵活性要求。住宅内部的分割要考虑灵活性,如家庭的收入变化、成员变化、品位变化,甚至于职业变化等,都会对住宅室内环境产生新的要求,所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性,即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。
　　舒适性要求。舒适性是一个综合概念,随着人们物质生活的不断提高,舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前,舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方面。
　　虽然目前趋向于开发商提供毛坯房,由用户自己装修,但是电的容量、上下水接口、管道位置等都可以体现装修的标准。强电、弱电接口留得多,如每房间一套,则装修、布置的机动性就大,就满足了用户不同房间装置的需求;房间里多留照明等电源接口,则方便用户室内照明布置、电器布置等。

专家指导：怎样选套好户型？
和福利分房时期大不一样了，现在人们花自己的钱买住宅，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好？是越贵的越好，越大的越好吗？面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢？

　　中国建筑设计研究院副总建筑师开彦认为，好住宅首先好在功能品质。好房子的标准，应强调符合人的居住行为。随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已
不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。有人提出“设计住宅，首先要设计生活”，不无道理。而我们选择住宅，实际上也等于在选择一种生活方式。

　　现在选房，“三大 一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。

　　当你确定了购买的楼盘后，挑选房子从哪里入手呢？开总建议您首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。第二要看房子的功能空间配置，是否体现了“以人为本”的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。比如起居厅是否好用，面积、布局是否合理。按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。可进入式衣柜的出现，也使得主卧室的布局更为合理，房间进深应适当增加。一般认为，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。

　　起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

　　然后要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

　　除此之外，还要考察房子门窗的密闭效果，上下楼板及相邻的分户墙是否隔音；施工质量如何，有无漏水等。

看清不可取的户型
在选择理想的户型前，先认清哪能些户型属于“落伍”或“弱智”类户型。

　　1、客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。

　　2、厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

　　3、卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。

　　4、卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！

怎样挑选复式住宅
如今很多房地产项目中都有复式住宅。复式住宅以其格局精巧、使用功能灵活方便而广受欢迎，对于购房客户来讲，挑选这类房屋时，应注意以下一些问题。

　　首先，要看房屋平面设计是否合理。要考虑各功能区间划分是否清晰。一般说，复式住宅由于上、下层自然分区间隔，往往下层安排公共区间，如客厅、餐厅、客人卧室、厨房等；上层则安排主人卧房。这主要考虑主、客分区，使主人活动区间保持一定私密性。

　　其次，要看房屋立面设计是否合理。主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多的空间，同时也不能破坏室内整体性，便于以后装饰布置。一般室内楼梯都靠近墙边，离客厅、餐厅比较近，楼梯下部空间尽量不占主要空间，如装饰后设计成储物空间不会太影响整体布局。另外，对于上层空间来说，如果居室处于顶层，很多情况下都设计成坡屋顶，购房时一定要看清楚坡屋顶最低点的净高，尽量避免弯腰、碰头的现象发生。购买期房的客户，往往在销售图纸上只能看到房间平面部分，最好能让销售商提供房间立面、剖面图。

　　第三，选择复式住宅要看卫生间的安置是否方便。有些设计在复式上层没有卫生间，在使用时就会出现一些不便。另外，如复式住宅面积较大，应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间。

　　挑选时要看有没有露台，一般顶层复式住宅要带有比较大的露台，销售时是赠送的。挑选时顶层如有类似的大露台，又有较好的景观，在装修时稍加改装，就可将顶层作为一间暖室。

　　有些采取坡顶式的复式住宅，在顶层可以搭建一个阁楼。有些复式住宅其坡顶最低点比较高，能有2米左右。这样就等于花了双层的房价，买了3层的面积。

小面积不等于小户型　选择"90平"住宅须谨慎
对近日二手房市场掀起的“90平方米热”，业内人士表示，小面积不等于小户型，购买90平方米住宅，房型考察尤为重要。

    近期，为了可以享受8成房贷等诸多优惠政策，部分购房者改变了购房计划，纷纷找寻市场上为数不多的“90平方米”住宅。美联物业上海区总经理冯泓睿介绍，购房者首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制，如：酒店式公寓。而小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同房型的住宅给予了面积范围 的限制。普通意义上的小户型是指，一房总面积在50平方米以下；两房在70平方米以下；三房在90平方米以下。

运用八大标准帮你选择好户型
住宅户型的布局关系到业主入住后是否舒适、方便，如果布局不合理，生活质量就会大打折扣，甚至给业主增加日后改动布局的费用和烦恼，所以户型一直是影响人们买房的第一重要因素。

　　八大标准帮你看户型

　　很多购房者在选户型时很盲目，可以说他们更多的是凭感觉，那如何走出这盲目呢？这就需要和买其他商品一样，有一个评判标准，用这标准来选择户型。这里相关户型设计师罗列了评判户型好坏的八大标准供读者参考。

　　安全性标准：安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，同时，还要具有一定的私密性。

　　功能性标准：一个好的住宅户型应能满足起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作、学习等7项基本功能需求。

　　功能分区标准(主要是动静分区、公私分区、洁污分离、干湿分离)：动静分区是指动区(客厅、餐厅)与静区(卧室)隔离，互不干扰；干湿分离是指保持干燥空间(卧室、厅)与可能被水浸的区域(厨房、卫生间、浴室)分离；洁污分离是指洁污分区，厅、卧与卫、厨房分开，保持房屋在声音、气味方面不相干扰。

　　通风、采光标准：呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲。这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响，所以在买房时要特别注意，住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)；卫生间应设有通风窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

　　符合各空间的基本尺度：不同尺度的空间舒适度是不同的，我们可以参考国家住宅与居住环境工程中心编订的《健康住宅建设技术要点2004年版》对于功能空间面积的参考值，不过这个标准的起点是健康住宅，实际上的尺度还可以经济一些。从功能和经济角度讲，比较合理的卧室面积在12-15平方米之间；由于目前比较流行大客厅，客厅面积在21-30平方米之间比较适宜；卫生间、厨房、健身房、储藏室各占4-5平方米，阳台占5-6平方米。客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响看电视的距离，而针对一定的舒适度要求，则要求面积适当大一些，客厅开间4.2米，主卧开间不小于3.9米。同时要注意的是，在满足开间的基本尺度后，要考虑进深与开间的比例最好不大于1.5∶1，否则会给人空间狭窄的感觉。

　　空间利用率和得房率标准：空间利用率指的是房屋空间的利用效率，空间利用率高就是指在相同的面积能够容纳更多的供能或者提供更高的舒适性。一般说来，房子内部少些“金边银角”，少些形状不规则的空间，少些纯粹用于交通的过道面积，会相对提高空间利用率。同时，随着房价越来越贵，得房率也成为必须考量的指标，从得房率可以直接看出公摊面积的多寡，一般来说得房率高的户型比较被看好，目前杭州有些高层楼盘可以将容积率做到80%左右，已经比较难得。不过对得房率也应该有辩证的观点，如较为高档的产品，增加了电梯，公摊面积势必增加，但是业主的生活将更方便、舒适。

　　动线合理标准：动线可以理解为人在户型空间内活动的路线，尤其是使用部分空间功能时必须经过的路线。动线的合理来源于功能平面布局的合理，如厨房应该紧靠餐厅，才方便备餐与就餐；厨房的位置也最好设置在入户门附近，使买菜和清除垃圾不会给室内带来太多污染；另外从一个空间到另一个空间最好不要穿过其他功能区，这样会破坏这一功能区的完整性和私密性。

　　灵活性标准：住宅还最好有一定的灵活性，也就是可改性，留下调整与更新的余地。以便居住者根据生活要求灵活改变实用空间，满足不同对象的生活需要。此外，还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。选择适合自己的最佳户型 俗话说，鞋子穿在自己的脚上才知道合不合身，在清楚选择户型时较基本的考虑因素后，还要从自己的需求即使用目的出发，综合考虑，选择适合自己的最佳户型。

　　按照居住的使用目的侧重点不同，可以将户型分为过渡型、经济型、舒适型、豪华型四种。

　　对于经济实力有限的年轻人，一次到位的压力过大，最好选择过渡型的产品，或租或买单身公寓或市区小面积的二手房。这两类产品在功能上都会存在一定的缺陷，比如单身公寓一般没有正式的厨房，朝向往往也有一定局限，但是由于单身公寓具有较高租金回报，总价又相对较低，也是一种较好的投资产品，因此也适合投资人士选择。

　　对广大工薪阶层而言，在选择第一居所时，经济型户型是居住的首选。经济型户型要具备功能较齐全、紧凑实用、空间浪费少的特点，可以比较直观地理解为面积小、房间多，比如80平方米左右的两房和110平方米以下的三房。这样的户型目前在杭州供应较少，但需求却非常大，因而非常走俏。以上海奥林匹克花园的两款经济型户型作为例子，分析一下板式多层建筑中经济舒适的户型。

　　好的户型共同的特点是进深短，通过开槽解决卫生间的采光问题，都做到了全明设计、公私分区、动线合理，因而经济实用，舒适度也比较高。

　　针对有换房需求的家庭，则需要购买舒适型的住宅，有经济能力者还可以考虑豪华型。舒适型户型至少是三房，首先要求空间尺度具有舒适性，面积一般在120平方米以上；其次要采光、通风良好，因此一般都应是全明设计；还要求有景观阳台和工作阳台等等。豪华型户型除了排屋、别墅之外，还包括面积较大的平层和跃层公寓，这类户型一般尺度豪华，尤其厨房、卫生间等空间非常宽敞，可以容纳高档的现代化卫浴设施，同时为了体现空间的感觉，也会存在一些挑高空间、模糊空间或看似浪费的空间。

二室户型还想多个房间
[业主要求]



楼盘：梅村吴越之星



新房功用：常住人口2人，准备作婚房使用；



  我想在现有的房型上，再隔出一个房间，而且我想把客厅和餐厅之间的一块面积利用起来。



设计要求：1、卫生间如何布置(我要用淋浴房)？2、鞋柜的摆放？3、空间如何利用？



[设计师点评]



原户型为二室，由于读者要求增加一个房间，便对结构做了几处调整。



1、建议将原储敞亮打通，直接在门侧边做一个稍大的储物柜。



2、因进门即客厅，玄关及鞋柜不宜太繁琐，装饰鞋柜放置门的侧面，外加部分背景墙也能体现出空间的流动性。



3、原来餐厅的位置有点浪费空间，建议做一个小型的书房。另外，可将次卧室的外墙拉升出1米左右做成背景墙，正好可以避免进门直对着卫生间。



4、因原卫生间的马桶位置不能更改，建议做一个900*900的半圆形淋浴房。台盆可买独立式的。洗衣机与拖把池可放在北阳台。

户型点评 解决客厅不朝南采光难题
[业主要求]房子打算做新房，面积１２４．７８平米，不满意的是布局比较老套，客厅采光面小，不够敞亮。

　　[设计师点评]本方案的业主没有为新房装修确立“风格”，所以设计师为这套房型的设计定一个目标，就是力求营造一种简洁、稳重、休闲有诗意的情感空间。

　　关于这套户型的布局，我们认为，虽然三个朝南房间是这套房型的亮点，但由于进入房间门的开向问题，会使客厅显得零乱而不整齐，不仅影响了影视墙面的设计，而且会使所有的重心全部偏移到卧室门上。朝北的窗户是客厅唯一的采光处，可想而知客厅的采光不会很敞亮。所以我们必须寻找一处突破口来缓解这些不便。

　　首先，当中的房间成为解决问题的关键。我们将中间卧室门有意地扩大，将原先两边卧室门封闭，重新开在侧面，这样进入中间房间后，无形中形成一条过道，成为进入东西卧室的通道。而中间的卧室改成书房用，并打造成敞开式空间。

　　在功能不变的前提下，我们将地面抬高１５０ｍｍ，来分割过道与书房的空间问题，这样回过来再看客厅，电视墙面比原先的完整了，餐厅也不会受房门的影响而没有固定的空间。

　　最重要的是，不经意间客厅的光线比原先来讲好了很多，原因就是通过扩大书房门将书房的光线引入客厅，如果在不影响墙壁体承重的前提下将书房剩下的墙面改为玻璃隔墙的话，客厅光线将更加明亮。

　　这样的改造完全解决了原房型的缺陷。在改造后的基础上，配合柔美的光线、简约的家具、温馨的布艺，以及精致的点缀，完全可以营造一个浪漫而富有诗意的家。

户型越进深面积浪费越大
“１０２平方米的户型和９０平方米的户型都是二室二厅，１０２平方米的就多一个卫生间，就算１平方米５０００元，１２平方米就６万多块钱，所以肯定选９０平方米的，省了我一年工资不说，还省了好几万块钱的装修费。”随着房子单价攀高，越来越多的购房人不再像以前那样大手笔，对面积抠得越来越细。

　　正在搞“２００７中国住宅户型设计大赛”的专业网站焦点房地产网相关负责人说:“现在，网上关于户型的帖子特多，其中不少是交流怎么挑户型，怎么省钱的。”

　　一位给焦点网“２００７中国住宅户型设计大赛”做评委的设计师提醒说，房价高，购房人关注户型面积是正常的，但并不是面积越小越合理，面积越大越浪费。他认为，合理的经济型住宅使用面积，客厅面积在２５平方米左右，卧室１２至１５平方米，卫生间４至６平方米，厨房８平方米左右，再考虑２０％的分摊面积，一套两室一厅一卫的合理面积在８０至９０平方米，三室两厅两卫的面积在１２５至１３５平方米。

　　这位设计师还透露，在合理的面积基础上，如果户型的面宽、进深同比例增加，或者进深不变，面宽增加，户型越大会越舒适。但开发商为了增加销售面积，往往会增加户型的进深，也就是楼的厚度，而不会加大面宽。一般来说，进深１４至１５米比较合理，如果超过１８米，就会影响采光，使无效面积增加。

９０平方米内小户型如何营造舒适空间？
自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积９０平方米以下的住房（含经济适用房），面积所占比重必须达到开发建设总面积的７０％。

　　众所周知，中国的房地产在计划经济时期，福利房（４０平方米的一居室，５５平方米的两居室，６５－７０平方米的三居室）低标准的建设，造成每个城市都存在大量的在今天不适宜居住的“鸽子笼”；之后又经历了二十世纪九十年代的经济适用房。最近几年，各大城市竞相开发豪宅、公寓，户型面积越来越大，房价也越升越高。

　　现在国家要求住宅小区开发以小户型为主。如何避免简单地重复二十世纪七八十年代的历史？

　　以现在带电梯高层住宅为例，建筑面积为９０平方米的房子，扣除楼梯电梯等公摊面积，实际使用面积仅七八十平方米，只能设计为两房或小三房。对三口之家而言，有了小孩房就不能有书房，生活品质并不能得到真正的提高。且就目前市场的形势而言，１１０－１２０平方米的户型一直为热销户型。如何能既保证满足低收入购房人群小户型面积需求，又满足确有改善生活需求的市场现实情况？

　　五合国际建筑设计专家冷进生指出，同样是做二居，９０平米没有１２０平米舒适，这是肯定的。一梯多户的塔楼没有一梯两户的板楼舒适，也是肯定的。我们所说的舒适只是一个相对的概念。９０平米的两居完全可以做到舒适，１２０平米的两居已相当奢侈，这是违背我们作为一个发展中国家的现状的。

　　如果单从户型设计来看，目前积极应对小户型政策的手法主要有两种：首先，在总面积不变的情况下尽量加大使用面积。一个是从得房率角度考虑，相同的套型建筑面积，塔楼可以获得较高的容积率;当建筑形体确定之后，可以通过交通核的设计压缩公摊面积，提高得房率;另一方面从户型设计着手，如厨房与餐厅做开敞式设计，尽量减少硬性隔断，使空间看起来更开敞，设置凸窗、角窗等，香港就有将凸窗外挑９００ｍｍ，利用挑出台面作为单人床的做法。

　　其次是对传统生活方式的挑战。比如日本和韩国户型设计中，注重玄关的独立性、储藏空间的细分等等，尤其是厨房开敞，餐起合一（有时餐厅也作书房、工作室）、卫浴分离等手法，对我们的传统居住习惯冲击更大。这些优秀案例是否能在我国落地生根还要看市场的接受度。

　　在这里多说几句，由于日本是土地私有制国家，集合住宅都是小规模开发。主流户型以６０～８０平米为主，建设质量确实相当高，但户型设计只能说相对较好。他们的生活习惯和我国不同，尽管在玄关、贮藏、卫浴等空间确有可借鉴之处，但卧室小、常有暗卧、暗卫，这一条恐怕就很难被国人接受。

　　目前市场上也有部分高适用住宅户型，即户型采用框架或高层可采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置。客户购买后可自行分割成两房或三房，如有需求，甚至可将整层购买，再重新进行户内设计。

　　一个住宅小区小户型多了，给规划带来了不小的难度。首先，由于同质化的产品增多，同类产品差异化减小，以前那种景观规划时先大户型再小户型、区别对待的方法无法实现。在规划时就必须做到景观的均好性，使每户均有好的朝向、好的景观。

　　同时，因购房人群的同质化，规划还应增加更多社区邻里之间的交流。由于小户型的增加，按现行一户一个车位的规定，小区配套车位也必须相应增加，设计时可考虑设计地下车库，加大其高度就可成为双层机械停车，实际使用时可按需设置。这样既可提高使用效率，节约开发成本，同时还可减少地面停车，增加绿化面积