自2004年10月以来央行连续加息，今年一年就加息了6次,贷款利率差不多提高了1个百分点。5年期以上的贷款基准利率提高到了7.83%，并且专家认为，中国已经步入了加息通道。可是由于多数银行的房贷利率都是一年一调，老客户们得到明年才感受得到加息的压力。为此，一些城市早早地就出现了提前还贷浪潮。　　再加上“9.27”新政的出台，使得“金九银十”不复存在,现在房地产市场一片人心惶惶，事态可谓是极其动荡。在以前,房贷利率都有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍(8.613%)，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次加息7次半。
　　面对如此惨淡前景，“房奴”们不得不更多的考虑提前还贷的问题，银行业内人士也表示今年的还贷高峰将比往年更加凶猛。到底该不该提前还贷？选择哪种提前还贷的方式？已经贷款的是否要适当调整改变自己的还款方式?针对这些问题搜房网置业理财频道邀请到了这方面的业内人士会聚一堂，共同解读：加息背景下的房贷生活。

临近年底，大伙都在盘算今年的年终奖金有多少？怎么用？一方面是面对股市进入中期调整，70%人被套牢已经是不争的事实，投资股市是时机吗？另一方面是面对今年以来央行连续5次加息将在元旦执行，住房按揭基准利率由此上涨了0.99%，该提前还贷吗？

从投资理财的角度，有一个原则就是投资收益率要大于资金成本。今年2月份时五年以上银行贷款利息为6.84%，而从明年1月1日起要调整为7.83%。如果不提前还银行贷款，利用手中的资金进行投资，资金的成本就是年息7.83%。那么，理论上来讲，只要投资收益率大于7.83%，就应选择不提前还贷，而用来投资。

但是，投资怎样的市场可以获得稳定的，超过7.83%以上的收益呢？投资股市，虽然目前市场不是很稳定，但是整体氛围还是非常理想的，不过风险依然存在，有承受能力才能获得相对应的风险下收益。投资楼市，想在短期内升值套现的可能性不大，如果租金收益确定在8%以上的项目还是可以考虑，因为租金的收入可以用来还贷款，而租金收益少于8%的项目应该根据个人情况考虑是否做中、长线投资。

进入11月之后，北京各银行逐渐涌现提前还贷热潮，根据目前各银行登记信息显示，今年年末申请还贷人数大大超过往年。随着新利率执行期限的到来，房贷一族从最初的观望发展到普遍担心来年还贷压力，提前还贷意愿增强。由于还贷提前一月申请的规定所致，在年末的倒数第二个月，各银行还贷业务窗口真正进入了忙碌季节。

加息成为提前还贷主导因素

    一年之内的5次加息，已经让众多供房者叫苦连天，不断增加的月供，不仅增加了还贷压力，也让他们对预期中的加息凭添了一份担忧。千万家市场研究中心认为，造成购房人群年底还款现象井喷的主要原因有两点，一是加息带来的还款压力及第六次加息的传言极大程度的蛊惑了供房者的心理状态，二是年末部分供房者手头相对宽裕，有富余的资金。
　
    07年3月18日，央行将贷款基准利率从去年底的6.84%提升至7.11%，其后陆续加息至目前的7.83%，这一水平与去年相比，提高了0.99%，银行优惠利率也上涨了0.845%。已上调的五次房贷利率，将于明年1月兑现在供房者的帐单上，届时，月供又将多出一笔费用。以45万元20年房贷等额本息还款法计算，按照去年底5.81%的优惠利率水平看，月供仅为3176元，而按照现在的6.656%计算，月供为3396元，每月还贷款额增加了220元之多，每年将多还2640元。

    近期关于年末加息的争论呈白热化趋势，在当前中国经济趋于过热的形式下，CPI指数短时间再冲新高，通货膨胀问题越发凸显，再次加息看似不可避免。如果按照前几次加息的比率来看，再次加息很可能增加25个基点左右。一部分手头较为宽裕的供房者急于还清贷款，一个重要考虑就是避免与最新的加息碰撞所带来的资金压力。

正确抉择提前还贷与否

    千万家市场总监常淑娟建议供房者：如果贷款者对资本市场比较熟悉，不如将拟用于提前还贷的资金，投资于基金、股票、证券等产品，所得收益将超过利率涨幅；对于资本投资市场不熟悉、没信心的贷款者，则最好选择提前还贷；有比较稳妥的投资项目，但投资回报率小于7.5%，还应谨慎起见将资金用于偿还贷款。

    在众多的提前还款者中，有很多人错误的估计了调控政策给自身所带来的利弊，千万家市场研究中心提醒各位还款者，提前还贷是否划算需要综合考虑，切不可盲目行事：

1、需合理估计还款能力
购房者在买房前就应当根据自己的经济实力，确定好自己的首付及贷款金额，并需要仔细斟酌选择合适的贷款方式，看自己究竟适合商业贷款还是公积金贷款。需估算自己的月还款能力，做出未来时间内收入及支出预算，存储一定数额的家庭应急资金。

2、贷款未满一年者慎重考虑
        多家银行规定，对于不满一年的贷款将收取1%—5%的违约金，且提前还款金额越大，支付的违约金就越多。这部分供房者应该仔细阅读贷款时与银行签订的合同条款，或到办贷银行咨询该事项，在权衡之后做出损失最小的决定。
  3、贷款年限接近尾声  还款略显多余
  还款年限在五年内，大多数情况下属于还款后期，大部分都是本金的偿还，此时若想通过还贷达到节省利息的目的，意义并不是很大。很多人都有这种想法，在最后几年提前还贷，让自己彻底从贷款的枷锁中解脱出来，但实际提前还贷让很多人生活拮据、日常开支透支，这反而得不偿失，在不影响正常生活的前提下，适当考虑还贷问题。

近日年内第六次加息的预期让众多购房者提心吊胆，已放住房贷款将于明年1月1日起执行新利率的“银行惯例”也步步逼向购房者。去年最后一次加息以后，让房贷五年期的基准利率在6.84%，优惠15%后的利率是5.814%，经过五度加息以后，房贷利率拉高了7.83%，优惠15%后的利率为6.6555%，按照这个来算，明年元旦的时候，房贷将提高一个百分点，所以11月份出现了一个提前还贷高潮。

      聚焦1 ：并不是所有的银行都在明年1月1日调整还款利率

　　聚焦2 ：固定利率贷款一年内，办理提前还贷收违约金

　　聚焦3 ：有多套房子的人最适合提前还贷

　　聚焦4 ：多还本金、缩短贷款年限、月还款额不变最省息

　　聚焦5 ：使用公积金利率贷款和固定利率贷款节约利息效果好

　　聚焦6 ：深发展、民生银行、光大银行、北京银行代表称：

　　        银行办理提前还贷的周期在1周左右

　　        该行基本不收提前还贷违约金

　　        均没有提前还贷次数限制

　　     

最近很多客户都向我咨询房产提前还贷的事。我从房产网上摘取了一些房贷专家的看法。希望给朋友们提供一个参考。