当今中国，已经步入老年社会，在未富先老的国情下，“以房养老”模式如雨后春笋般悄然在各地散开。

“以房养老”模式在国外早已被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老方式，我国引入的这种全新模式一旦实施，其带来的多层积极影响不容小视。当然，“以房养老”在我国推行将面临着传统观念的禁锢、政策法规的局限、商品房转让租赁市场不成熟等因素限制。
但是笔者认为，如果国人能给“以房养老”模式多一些时间、宽容、掌声，想必有一天，它将会给无数国人尤其是老年人带来更多的欢声笑语。

民政部副部长窦玉沛日前表示，我国“以房养老”需相关制度配套，未来可能不失为一种选择。

窦玉沛介绍说，“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。

“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”窦玉沛说。

老人抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司。上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式，之后它便流行于欧美。在去年全国政协十届四次会议上，在我国实行“以房养老”的提案一经提出，便引起有关政府部门的高度重视和人们的热烈关注。

我国首个开展以房养老试点业务的保险公司――幸福人寿近期已正式获得相关主管部门批准。老年人可将自己的产权住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金，直至终身。上海市公积金中心也曾有以房养老试点方案出炉。

北京首现“养老房屋银行”

近日，京城首个“养老房屋银行”项目在石景山区启动，今后空巢老人解决养老问题又多了一个新选择。

据了解，京城许多空巢老人，养老缺少的并不是经济能力，而是舍不下自己辛辛苦苦一辈子挣下的“家产”。东城区安德里社区的崔学范大妈，过去是中国石油集团的高级经济师，两个儿子都已经定居国外，多次要接妈妈到国外定居，可老人总想把自己的房子留给还没出生的孙子，说什么也不走。在日前的启动仪式上，崔大妈当场就签下了合同，将自己在安德里的两居室以年租金3万元交给“养老房屋银行”，同时入住“养老房屋银行”提供的北京寿山福海国际养老服务中心，享受每月2000元的住宿养老服务。

崔大妈说，自己今年76岁了，平时一个人住两居室，真是又寂寞又操心，想把房子租出去，自己一个老人又怕上当。听说这里有了房屋银行，房产证牢牢拿在自己手里，租金不但够自己住养老院的钱，每月还能赚500元零花钱，别提多放心了。

以房养老叫好不叫座？

关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

但事实上，以房养老并非像“期待”那样令人欢欣鼓舞，这个舶来品表现出严重的“水土不服”。广州媒体曾做过的一次调查显示：八成老人不接受以房养老，认为“用放弃亲情和关爱来换取养老金”的方式不可取。观念，首先成了以房养老的“先天”屏障。大多数老人都希望在晚年有一个温馨、和睦的家庭环境，子孙绕膝，享受天伦之乐。如果老人不顾亲情，办理了“以房养老”，一方面会给人造成子女不孝、养老困难的感觉，让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，极可能会引发子女与父母的感情、财产危机。

现阶段我国居民住宅用地的使用期限为70年。按通常情况，居民25岁购买住房，个人预期寿命是75岁，当房屋产权完全转移到保险公司时，房屋的使用期限只剩下20年，能否在二级房地产市场变现?未来的收益如何?这是不容回避的问题。

以房养老时间跨度长、金额数目大，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，但我国还未完全实现利率市场化，利率风险会更为突出。

此外，以房养老涉及到的相关法律、评估标准、监管措施、继承权等问题，也仅仅处在思考层面。真正实现以房养老，还有很长一段路。

据报道，已有国内保险公司计划在本月推出“以房养老”业务。“以房养老”是指老人将房屋产权抵押给保险公司，然后按月从保险公司领取现金直到身故，过世后房子由保险公司接收。也被称作“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。

“以房养老”从今年年初提出到目前将成为可能，其间争议不断，许多人认为“养儿防老”观念根深蒂固的国人很难接受这一险种。

记者却认为“以房养老”业务推出恰逢其时，这对于年轻夫妇，尤其是80后独生子女夫妇，不啻为福音。

80后是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们结婚后将要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。

独生子女夫妇上有四老，下有一小，中间还要养房养家，其压力可谓“空前”。这种情况下推出“以房养老”，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养4位老人的经济压力，必将成为80后夫妇的一种选择。而在独生子女政策的影响下，90后、新世纪出生的小孩到成立家庭的时候也都会面临“四二一”的家庭结构，这一家庭结构从根本上决定了“以房养老”在中国实施的可能性。

也许有人会说如果“以房养老”最后房子会没有了，抵押的钱没有最后一次性售出获得的多，划不来。

当然，如果整个家庭资金宽裕当然可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数80后夫妇来说，婚后的二十年里是最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。而如果等到父母过世以后再去一次性接收大笔财产，对于正值壮年事业有成的80后夫妇而言，这笔钱的边际效用就不大了。

此外，随着我国劳动人口流动性的增大，许多年轻人不再与父母生活在同一个城市，他们还存在着在新城市购买住宅的压力；即使在同一城市，年轻人也大多不愿意以后住父母的老房子，存在将房屋升级换代的冲动。对于这些新购房群体，“以房养老”也是一个在不影响父母居住前提下将房屋资产提前变现的极佳途径。

在严峻的生活压力面前，传统观念很难发挥作用，不但“以房养老”势在必行，面对高额房价，记者认为甚至有可能出现“倒按揭”与“购房按揭”挂钩的情况——父母通过“倒按揭”帮助子女归还住房按揭贷款，从而提前将已有房产分阶段赠与子女。

有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。

以房养老就是基于这种理念而开辟的新型养老途径，表现方式为“反向住房抵押贷款”，在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权，再在60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

通过“以房养老”，一方面有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路，同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

在中国赡养老人是子女应尽的责任，绝大多数中国老人都有一个温馨的家。如果老人不顾亲情，独自办理“以房养老”，会给人造成“子女不孝”的感觉，也无端地让子女承受不必要的舆论压力。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。对许多老人来说，辛辛苦苦一辈子好不容易攒下一套房，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，它折射出的是中低收入群体深深的无奈，绝不是一种潇洒。

因此，一个变通的办法是，如果子女的经济条件许可，老人可将自己的房子“反向抵押”给子女。这样，老人每月可从子女那儿得到一笔退休金补助，而子女也可以以远低于市场价的价格买下父母的房子，为自己的养老再埋下一个伏笔。

按照“住房反向抵押贷款”的思路，我们不妨设想一下刘老夫妇让子女分期付款买下自己的房子。假设刘老夫妇的女儿和儿子共同每月支付他们1200元，老夫妇俩的养老压力将缓解很多。此外，父母与子女间的“反向抵押”可以省略了很多与金融机构“住房反向抵押贷款”中的麻烦和费用，特别是评估费、保险费等一系列昂贵的中介费一概免单，这对本来捉襟见肘的老年人很重要。同时，每人600元对尚在工作岗位上的子女来说应在可承受范围之内，如此低的价格是绝对捡了“皮夹子”。以刘老夫妇高寿85岁计算的话，子女的支出也只有21.6万元，若算上15年分期付款的贷款利息，实际相当于目前贷款了十几万元买下了价值90多万元的房子。就算刘老夫妇能活上百岁，子女也是绝对合算的。

如果子女实力不够，可以再进一步变通，刘老夫妇可以和某个对其房产有意向的亲朋好友达成“反向抵押”协议。但是这种“私了”方法的风险明显要高了许多，双方一定要请律师出面处理并签订“住房反向抵押贷款”合同，就房子的估值、贷款支付的金额和方式、违约的惩罚、以后房产稓值或跌价后的处置、老人超过或短于预估的存活年数等作一个详细的约定，以避免今后不必要的麻烦。

当然，让子女出钱买下自己唯一房子，对于中国的父母，也并非出自肺腑。在中国父母的心目中，将房产留给子女，这是天经地仪！因此，有人给刘老夫妇出了一个真正两全其美之策——变“以房养老”为“以房换养”。

具体的做法是，刘老夫妇将房子出租，拿着租金住进敬老院，从此可以靠收租金来支撑养老费用。我们可以帮刘老夫妇算一笔账，按照市价，刘老夫妇的房子能租到1800~2000元/月，上海敬老机构一对老人每月的基本花费在1500元~2000元，两厢基本相抵。此外，住进养老院，刘老夫妇就不要再请保姆，可以替经济不宽裕的子女省下900元/月，而老夫妇俩的2200多元的退休金除去常规的医药费，也算是手头阔绰了。而房还是他们的房，两脚一伸时照样“留与子孙”。

此外，在物质生活有大为改善的同时，老人的精神生活也将丰富得多。在养老院里聊天、打牌、挫麻将、看电影，老年生活安排井井有条，并充满生气。而对于子女来说，父母的安顿让他们“包袱”减轻不小，除了经济上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身边慢慢地陪他们到老、到死，而可以抽出宝贵的时间去干自己的事业。

当然，刘老妇不习惯于敬老院的生活，还是那一套小房子该怎么办？

一个变通的办法是：把处于市区较为中心位置的普陀区那套二室一厅的房产向非中心地段的宝山区、松江区等稍偏地方移一些(考虑到夫妇的身体情况需要看病，不能住得太偏)移。如此而来，置换房子后的地区差价就能成为两夫妇的补充养老基金。或者将市区和一套房换成郊区的两套房，其中一套自己住，另一套出租，从而赚取稳定的养老金。

除了获得“地区差价”这种方法外，还有一种办法，就是大房换小房。刘老夫妇可以就离开熟悉的生活圈子，在相同地段把原有的二室一厅换成一房一厅，两者的差价就能作为“养老基金”。

此类方案虽然相对上两个方案有些复杂，但颇具有可操作性。以现实而言，虽然房价在近年来连续暴涨，但绝大多数的家庭在奋斗几十年以后，总能购买得起至少一套房子。也就是说，夫妇两人退休的时候，通常已经正式拥有了自己的房产，贷款彻底还清，或者接近还清。而此时，孩子也已经长大*，有能力自立根生。老夫妻从“满巢期”重新回到“空巢期”，住房条件也相应进入“宽松期”。这恰巧成为了以房养老的前提条件。

就房价而言，房价的地段差异还是非常明显的，打地区差空间相当大。以上海为例，静安区和卢湾区的目前的房价在2.5~4万元/平方米，而杨浦区同类型的房产可能只有1.5-2万元/平方米，这其中一倍左右的差价就能作为“养老基金”。

其实这类“以房养老”的方法在美国已经非常普遍，而且也是政府和相关团体大力倡导和推崇的方法。孩子成家立业后拥有了自己的小家庭，如果不和父母同住的话，原来的房子可能就稍嫌空旷了，老人住在过大的房子里，从心理学上来说容易滋生寂寞感，对身心不利。而且更重要的是，退休后不需要每天上班，自然也就没必要蜗居在嘈杂的市区。对老年人来说，市中心空气污浊，噪音不断，对身体健康也是一大隐患。

此外，用这种方法筹措养老金的另一个好处是，可以抵抗通货膨胀对购买力的侵蚀。如果20年以后，物价大涨，那么房价也会大幅上涨。假设到时房价比现在翻了一番，如果地段之间的差价比例不变，换房相应的差价收入也翻倍，完全“与时俱进”，足以适应退休后的购买力水平。

当然，这一方案对于如今已年近古稀的刘老夫妇来说，已是标准的“马后炮”了，但是提呈出来，对于今天的青壮年来说，却是一个很好的理财建议

假设一下，如果刘老夫妇现在手上有两套房或者多套房，那么养老资金筹措要相对简单得多。如果刘老夫妇目前在上海有2套房产，就自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金足以成为他们的双薪养老金。

“把房子看作存折”。这样做的好处很多，就长期投资而言，尤其是时间跨度长达三十年的投资，房产相对而言是安全系数最高的，抗击通货膨胀的能力也最强。第二个原因是，如果地段选择得当，房产还能产生稳定的现金流，也就是租金，租金同样会跟着通货膨胀的水平上涨。

退休生活的第一条金钱法则就是“现金至上”。年纪越大，所需要准备的流动资金就越多。因此，刘老夫妇在有二套房产的情况下，除了每月获有稳定的租金，如果遇有“不测”，可以卖出一套房，作为“应急资金”。

在选择此种“以房养老”方案的人，需要注意两点：其一，房屋的地段。房产行业有句名言，“地段、地段，还是地段”，不用说，区域是租金来源最有利的保障。一般而言，靠近各种经济商圈，办公楼区域，交通便利的地区，或者是有潜在升值潜力的区域应该优先考虑。而其中影响出租潜力最活跃的因素恐怕就是交通。轨道交通沿线的住宅，即使不处于中心区域，通常也是需求旺盛，供不应求。比如上海浦东某些区域，二号线可以便利的到达南京西路一带和陆家嘴金融区，租房需求和租金回报自然比较令人满意。其二，自住房和出租房以近距离为宜。考虑到退休后年迈体弱，出租房若是距离遥远就相当不便。如果带租客看一次房子就要从上海的徐家汇跑到杨浦区，来回的交通费不说，就是体力上也不堪承受。这些现实问题应当在还未退休时就提前考虑，为自己筹划一个财务自由而且身心自由的退休生活。

中国老百姓中有一种尴尬的现状，叫“房子富人，现金穷人”。意思是说，买房子是大多数中国人人生首要奋斗目标。结果往往是，当一个人真正拥有一套住房时，多年积蓄也基本耗尽，成了空守房子的“穷人”。

房子和现金成了一对不折不扣的冤家，而不巧的是，这两者却全都是养老三要素的成员（另一要素为医疗）。这对冤家使人难以抉择，房子不得不住，买房的钱又不得不花，然而明天的生活又该怎么办？

“倒按揭”使那些前半辈子给房子“当牛做马”的人，在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下，还可以用房子来“反哺”晚年生活。中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着“倒按揭”的到来增加许多。

据沈阳市卫生局的一份统计，沈阳市60岁以上的老年人近90万人，占全市人口总数的13.6％，先于全国十年进入老龄化社会。而这个数字还是两年前的，今天的老龄人口数量只高不低。

即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。

全国的情况也大抵如此，只是数字上略有差别。这也正是90％的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。

以房养老，无疑给人们提供了生存的又一种选择。

许多市民虽然对这种方式懵懵懂懂，但考虑之后普遍认为多了点安全感。“虽然为了房子背负了多年的债，在养老的关键问题上，还能指望上它，也值了。”一位中年人认为。而令人没想到的是，一位正在犹豫买不买房的年轻人，竟然也对以房养老产生了兴趣：“它在我买房子的理由上又加了一条。”

刘卓，工行理财经理，获得AFP金融理财师资格认证，沈阳拥有这个证书的人不超过十个。“这是一个解决养老问题的办法，肯定会有它的客户群。”整天与各种理财产品打交道的刘卓，坐在以她命名的理财工作室里，思考了一会，对“倒按揭”做出了这样的评语。

她同时提到，由于房产价格市场走势的分析、人均寿命预期、金融利率的变化等等不确定因素，以及“倒按揭”随着时间的推移，风险性增大的特点，使得银行开展这项业务时将面临巨大的风险。“即使这项业务可能会受到国家的补贴，‘倒按揭’保险业务也能分散部分风险，但在银行设计这项业务时，很大一部分风险肯定还是要由客户承担。”刘卓说。

“我认为，未来‘倒按揭’业务的客户群肯定是中低端客户，尤其是低端客户。从理财的角度看，我想现金流充裕的人不会愿意选择用这种方式处置自己的房子。”刘卓又补充了一句。可是，这又给以房养老模式添上了一笔“无奈”的色彩：“这个模式很可能是在其他路都无法可走之下的最后一条后路。”而作为理财师，刘卓认为，完全可以通过及早做理财规划，而避开以房养老这条“华山绝路”。

一些专家表示，首先是观念问题，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，国人对这个新生事物恐怕很难接受；其次，以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，成熟和完善还需要一个过程；再次，目前我国住宅使用权只有70年，这不利于“住房反向抵押贷款”的实施。

对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个大难题，贷款额少，老人不乐意，贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。