近日，一向走在全国前列的成都住房保障体系，进一步扩大覆盖范围，将公共住房制度体系建设覆盖到大学毕业生、农民工等住房困难群体。跨入2008年，随着地方政府对国务院24号文件的落实和细化，民生成为房地产产业的关键词。所谓24号文，即2007年8月7号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。在2008年新年伊始，业界专家认为，“民生地产元年”从此开启，并将与1998年住房货币化改革奠定的“市场化”方向并行，成为房地产市场的另一条腿———一条按照市场法则优胜劣汰，一条是住房保障体系应保尽保。“重市场轻保障”的住房发展路径从此得到扭转。 

　　民生地产关键词： 

　　住房保障/公共住房制度/ 

　　经济适用房/限价房/ 

　　廉租房/高级员工公寓/农民工宿舍/ 

　　大学毕业生公寓/ 

　　24号文开启2008民生地产元年 

　　“24号文件实际上是对1998年23号房改的文件一个重要的补充和发展，是一个以改善民生为原则的住房基本制度。”中国房地产协会会长宋春华强调24号文对于房地产的重要意义和民生指向。 

　　“24号文是影响今后房地产产业最大的住房政策，住房保障的阳光将照到更多人的身上。”建设部政策研究中心主任陈淮如此评价24号文。 

　　“24号文是比任何调控措施都更长久的一项住房政策。”任志强在其博客中这样写道。2007年8月7号国务院发布了第24号文，在业内人士看来，24号文是房改之后最基本的住房制度。而这项住房的基本制度从政策内容，到政策执行，都在向民生倾斜。 

　　在这个被誉为房改新政的文件中，保障类住房受益群体在扩大，由“最低收入”扩大到“低收入”；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是执行责任细分为省级政府负总责、市县抓落实；四是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。这标志着楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”，也标志着政策调控重点从对于商品房市场的市场调控转为保障性住房供应体系的调控。 

　　随后，在 2007年11月8日，建设部等八个部门发布了《廉租住房保障办法》，紧跟着2007年11月19日七部门联合发布了经济适用住房管理办法。2008年对 24号文的执行，将让2008年与1998年一样，成为房地产历史上的元年，而1998的元年是市场化，而24号文是民生。 

　　房改10年2008保障与市场同行 

　　中国房地产协会会长宋春华表示，上世纪90年代以前，福利分房成为当时人们获得一套安稳房的唯一途径。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，福利分房被彻底叫停，提出把住房产业培育成经济支柱产业。在此之后，商品房经济得到了充分地发展，社会进入到全民商品房时代。当然，在商品化的同时，文件中“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。 

　　但是宋春华告诉记者，1998年房改当时是比较多地强调了商品化，但是对保障这一块，有关的条文并没有得到非常具体的落实。宋春华认为，24号文件实际上是对1998年23号房改文件的一个重要补充和发展，所以它也是住房改革的重要内容。 

　　宋春华表示，解决中国老百姓的住房问题，重点还是要靠普通商品房，另外还要建立健全的廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。而基本原则就是要把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。 

　　“20%的人有望享受廉租房” 

　　建设部政策研究中心主任陈淮接受记者采访时表示，24号文件中提出，要对扩大廉租房覆盖范围，并且对县以上的城市，在一到两年的时间实现应保尽保。但是陈淮认为，作为一个发展中国家不可能解决所有的住房困难群体，但是总体地在全国范围看，住房保障体系解决的住房群体大约要占到人口的20%，当时可能西部、东部有区别，大城市、中小城镇有区别，西部的中小城市，住房困难的人群就不一定有20%，但是在沿海大城市，上海、广州、北京，一个白领可能住房都有困难，所以说20%是全国范围内来说的。 

　　陈淮进一步阐述，20%左右就涉及到1.2～1.3亿人，涉及到4000万个以上的家庭，覆盖面20%并不是20%的人都没房子住，20%的群体应该是政府保下来的，不要钱或基本不要钱的，所以在24号文件就提出廉租房50平方米，满足基本住房需求的标准50平方米。 

　　而在廉租房之上，有工作、有收入，但买商品房尚有困难或者在10～20年有困难的，住房保障体系中由经济适用房来覆盖，在24号文中对原来的规定也有比较大的调整，比如说套型面积60平方米，不能超过，比如说有限产权的规定，在流转上受限制的，5年后才能交易，而且交易过程中，要补交土地出让金，而且住这个房子是有进入门槛的，有各地政府根据当地自己的情况设定什么样的人能够享受经济适用房。另外，经济条件再好一点的人群，也可以享受住房保障，那就是贴息、贴租、公积金等形式。 

　　陈淮分析这个保障模式，第一个是救济救助型的，不要钱或者基本不要钱。第二个是援助型的，买房能力不够，政府给予援助。第三种是互助性的政策公积金。第四类是自助性的政策。当救助、援助、自助性的政策交叉，我们的住房保障体系就比较完善了。 

　　成都扩大住房保障受益人群 

　　为切实有效解决低收入家庭住房困难，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，贯彻国务院24号文，成都市政府2007年12月21日下发《进一步加强公共住房制度体系建设的意见》，今年将试点高级员工公寓和大学生毕业公寓，解决专业技术人员和大学毕业生的住房问题。 

　　在考虑住房时，大学毕业生首次作为保障对象。根据安排，今年首批推出100套房源用于大学毕业生公寓试点。为解决高级专业人才的住房问题，成都将建设“高级员工公寓”，今年首先在成都高新区范围内试点，建设与重大招商引资项目配套的“高级员工公寓”。 

　　意见规定，五城区（含成都高新区）经济适用住房保障对象为收入、住房均符合规定条件的困难家庭。为切实解决本市农民工住房难题，意见把农民工住房问题纳入2008年的住房保障体系。首先在开发区、工业园区以及进城务工人员较为集中的其他地区，集中建设农民工宿舍，由用工企业租赁。其次村镇、街道可以组织新居工程和新农村建设中居住点的闲置住房，优先向成都籍、具有相对稳定职业的农民工租赁。第三积极支持社会力量开发向进城务工人员租赁的住房。