2007年对于北京购房者来说，无疑是价涨心跳的一年。纵观北京楼市，住宅开发项目主要集中在四环至五环左右，四环外至五环的住宅基本成为目前北京住宅的主流产品，同时也是北京住宅的主流价格。本报记者近日对北京四环至五环各个方位的十个热点区域进行了调查，发现除大兴外，目前四至五环的房价已经全面超过了15000元/平米，而今年以来，多数区域的价格已经上涨了1倍左右，平均涨幅超过50%。
根据本报记者对四至五环十个热点板块的在售房价调查，目前仅有南部区域尚处在万元以内，而其他区位的价格已全面迈过15000元/平米，而东部和北部区域的多数项目价格已经在20000元/平米左右。
四至五环主流房价突破15000元/平米
今年以来，东北部区域的望京板块和东南部的四方桥板块异军突起，年初均价才9000元/平米的望京，现在的价格已经超过了18000元/平米，比如中广�宜景湾，目前已经卖到了19000元/平米，四方桥板块由于欢乐谷的开园也身价大涨，比如世纪东方城，年初均价10000元/平米，现在的均价已经达到了23000元/平米。东部区域的朝阳公园东和朝阳北路板块，以及北部的亚奥板块，西北部的中关村板块，继续了沿袭房价“领军”势头。这几个区域以高档公寓为主，包括泛海国际、世茂奥临花园、中湾国际等楼盘的价格，都已经达到了18000元-30000元/平米。
6至11月房价跑在“快车道”
记者统计四至五环各个区位的价格变化情况发现，今年上半年，各个区域基本上都是“温和”上涨，主流项目半年的涨幅基本上都在2000元/平米左右，进入6、7月份以后，各个楼盘的售价似乎约好了一样鼓足了劲往上“蹿”，而到了11月份，楼市进入“拐点”的传闻声起，与之相对应的是各个区域大多数楼盘的价格涨幅也平稳了下来。
“6月份成了北京房价的分水岭”，有业内人士如是表示。统计显示，东部区域的泛海国际，上半年均价仅上涨了2400元/平米，而6月份至今猛涨了整整10000元/平米；西部区域的远洋山水，上半年仅上涨了1000元/平米，6月份至今上涨了5800元/平米。
供应量少和房价上涨形成怪圈
与“一路高歌”的房价相比，今年下半年北京楼市的供应量可以说是相当“萎靡”，比如大兴区域，去年还熙熙攘攘新盘辈出，但是今年却只零零星星几个新盘入市。北京楼市出现了供应量少-房价上涨-捂盘惜售的怪圈。
业内人士分析，北京下半年尤其是6至11月份房价大涨，除了跟供应量少有关之外，区域大盘的价格带动作用也是相当强劲。最明显的如东部区域的泛海国际，7月份每平米上调了5000多元，达到了24500元，朝阳北路多个项目都以泛海国际为其价格上涨的标杆。
此外，西部区域的远洋山水、东南部区域的世纪东方城、西南部区域的万科紫台，都可以算得上区域价格上涨的“带头大哥”。
阜石路板块 》》
新盘高位定价 最高涨幅72%
沉寂近两年的石景山区域今年持续升温，进入5月以来，石景山楼市开始集中放量，随着道路改造利好消息的发布，价格大涨。据记者统计，阜石路沿线今年推出的住宅包括远洋山水、茂华�璟都会、燕西台等，均价已达14000元/平米以上。而从10月开始，多个新盘的入市和老盘持续放量，使该区域价格进一步上涨。
进入10月，该区域的多个项目开盘销售，价格也一路高涨。5个项目成交均价已达14000元/平方米以上。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
远洋山水 10000 11000 16800 68%
茂华�璟都会 － 11000 16000 45%
丹青府 － 8700 15000 72%
燕西台 18800 21000 23000 22%
朝阳北路板块 》》
普通住宅领跑 最高涨幅达76%
朝阳北路连续三年为北京住宅的热点区域，在售住宅主要是老项目后期，但随着该区域开发建设的逐渐成熟，区域内住宅的销售价格也处于快速攀升的状态。记者根据北京易居研究所及口碑网易赁房产频道的数据统计发现，该区域内增幅最大的是在售的毛坯房华纺易城，该项目目前网站报价达16000元/平米，此价格则要比年初的售价上涨了76%，这个上涨幅度可以说和一直领涨东部的泛海国际居住区一样。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
北京星河湾 30000 31000 36000 20%
润枫水尚 12000 14000 20500 71%
天鹅湾 14000 16000 19000 31%
华纺易城 9100 11000 16000 76%
四方桥板块 》》
配套成熟拉升，最高涨幅达200%
2007年初四方桥区域的房价已逼近10000元/平方米。
2007年下半年，四方新区域房价在突飞猛进地高涨，11月18日华瀚国际开盘均价达23000元/平米；而此前开盘入市的山水文园四期价格已经从2.6万元/平米迅速拉升到2.95万元/平米，最高售价甚至高达3.5万元/平米。纯新盘格林莱雅9月份对外称12000元/平米，到真正11月开盘的时候是14000元/平米，现在价格已经到16000元/平米，仅仅3个月上涨了33%。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
山水文园 10000 — 30000(精装) 200%
华侨城 9500 13000 16800 77%
世纪东方城 10000 11000 23000 130%
格林莱雅 — 12000(9月份) 16000 33%
中关村板块 》》
新盘追涨老盘 最高涨幅66%
6月，中湾国际发售，均价16000元/平方米，从此拉开了中关村核心区住宅价格飙升的序幕。
中关村今年入市的住宅项目很少，基本以精装小户型公寓为主。今年开盘的中关村公馆、大通�成府公馆等均向该区域最高价格看齐，大通�成府目前均价为22000元/平方米。
截至目前，立方庭年度涨幅达58%，悦园�悦莱苑年度涨幅达到66%，以单价来算，为区域涨幅最高；最低的艾瑟顿国际公寓也涨了20%。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
中湾国际 — 16000 22000 37%
艾瑟顿国际公寓 14800 16500 17900 20%
中关村公馆 — 18000 23000 27%
悦园�悦莱苑 15000 19000 25000 66%
立方庭 25300 33000 40000 58%
朝阳公园板块 》》
“带头大哥”带动 最高涨幅达76%
朝阳公园板块一直是京城高档住宅的领跑区域，今年朝阳公园及其辐射的丽都区域高档住宅售价均出现较大幅度的上涨。该区域内目前在售住宅主要包括泛海国际居住区、丽都东镇等项目。
泛海国际1月均价为16200元/平米，下半年开始飙升，到12月份，该项目的均价则达28600元/平米，涨幅达76%。同样丽都东镇，1月均价为9900元/平米，现在即将开盘的丽都东镇Ⅱ酒店私邸均价则可能达16000元/平米，其涨幅也高达61%。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
泛海国际居住区 16200 18600 28600 76%
丽都东镇 9900 12000 16000 61%
金隅凤麟洲 12000(4月) 12300 18000 50%
万科东第 16500 20000(8月) 23000 39%
万科金阳国际公寓 — 17000 20000 18%
百子湾板块 》》
价格攀比上升 最高涨幅94%
百子湾到了即将收官阶段,2007年经历了一次“最后的疯狂”。
上半年百子湾区域的放量较少，直到6月份左右，该区域才出现了一次较大的放量，当时开盘的金都杭城销售价格在11000元/平米左右，随后该区域住宅的销售价格出现了攀比上涨的局面。
记者统计发现，该区域住宅在今年出现了一个快速上调的阶段，其中上涨幅度最大的沿海赛洛城从年初的8500元/平米，上涨到现在的16500元/平米，涨幅达94%。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
乐成国际 16000 18000 25000-30000 56%以上
金泰先锋 9000 12000 15000 67%
金都杭城 9000 11000 17000 89%
沿海赛洛城 8500 11000 16500 94%
珠江帝景 15000 16500 25000 67%
望京板块 》》
供不应求 最高涨幅115%
11月末，望京首开�知语城开盘，一周内就销售了50%。望京板块今年的住宅市场已经不能再用“火爆”描述，几乎每个新盘推出两周便被一扫而空，区域主力楼盘售价也由9000元/平米扶摇直上到18000元/平米。
该区域销售价格今年开始节节攀升，到年底时区域主力楼盘的销售价格就已经实现了翻番。6月以后区域内新旧项目相继集中推出新产品，各楼盘销售价格开始齐发力，几乎以每月超过1000元/平米的幅度急速攀升。其中首开�知语城7月首批推出时两天就被一扫而空，一个月后第二批推出价格已经提高了2000元/平米。
项目名称 年初价格 6月均价 12月均价 一年涨幅
首开�知语城 8800 10500 18000 105%
融科�橄榄城 8600 12000 18500 115%
北京香颂 9000 11000 17000 89%
朝庭公寓 11000 14000 17500 59%
中广�宜景湾 — 13500(8月开盘) 19000 41%
北纬40� — 9200 14000 57%
亚奥板块 》》
奥运概念促进 最高涨幅达89%
受益于2008年北京奥运会的召开，亚奥区域早在几年前北京确定奥运举办资格那一刻起就开始了“身价”飙升。
年初区域内主力楼盘之一世茂奥临花园的销售价格已经达到了16800元/平米，在年内两次开盘推出新楼栋后，价格也实现了由16800元/平米到最高30000元/平米的三级跳，项目景观楼王30000元/平米的价格也为区域同类型产品的新高。而除了高端公寓之外，别墅项目售价涨幅更让人瞠目，年初紫玉山庄项目四期独栋别墅均价已经达到了40000元/平米，而在年终时均价已经达到了60000元/平米，涨幅高达20000元/平米。
项目名称 年初均价 6月均价 12月均价 一年涨幅
世茂奥临花园 16800 18000 最低20000
风格派 12000 13500 17000 42%
亚奥�观典国际 13500 15000 20000 48%
保利金泉广场 9500 12000 17500 89%
山水奥园 12000 13500 18000 50%
紫玉山庄 40000 50000 60000 50%
西红门板块 》》
放量较少 年内平均涨幅在63.6%
2007年的大兴区域比较沉寂，位于南四环至南五环的西红门板块9、10月份有两个纯新盘放量，分别是鸿坤理想城和世嘉博客，此前还有一个已售完的布洛城项目。现在，鸿坤理想城在售的均价是9000元/平米。
今年1月，布洛城是西红门区域惟一在售项目，当时均价为5500元/平米。9月份，与布洛城一路之隔的世嘉博客开盘，均价为7800元/平方米。
如果按照今年年初布洛城的均价5500元/平米，与目前鸿坤理想城的均价9000元/平米来比较，西红门区域在今年一年均价上涨了3500元/平米，涨幅为63.6%。
项目名称 年初价格 6月均价 12月均价 一年涨幅
布洛城 5500 6500 — —
鸿坤理想城 — — 9000 —
世嘉博客 — — 9100(预计) —
小屯板块 》》
个盘领涨 最高涨幅53%
西南四环的小屯板块今年主要有三个在售项目，万科紫台、万科�中粮假日风景、天鸿美域。万科紫台和天鸿美域均属老项目后期，目前前者的在售均价为16300元/平米，后者从年初开始就只剩尾盘并已在年中的时候以11000元的价格售罄，而万科�中粮假日风景是今年5月份开盘的纯新盘，现在的均价是15000元/平米左右。
最具有代表性的是万科紫台，1月售价为12000元/平米左右，7月份均价为13500元/平米，随后几乎每个月上调1000元/平米，不过11月以后涨幅又缓了下来，仅上涨了300元/平米，目前为16300元/平米。
项目名称 年初价格 6月均价 12月均价 一年涨幅
万科紫台 12000 13000 16300 35.8%
万科�中粮假日风景 9800 12000 15000 53%
天鸿美域 10000 11000 — —
- 房价预测
“唱衰派” 2008年房价将回归理性
“2007年房价与年收入比已经达到了15倍到20倍，”玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠认为，从金融市场的发展历史来看，如此高价的市场肯定存在泡沫。政府不大可能捅破泡沫，但投资者的恐慌情绪也许会刺破这个泡沫，尤其是2008年奥运会之后，中国房地产和股票市场都很有可能经历重大调整。
他还说，近期二套房贷、货币从紧等政策力度非常大，如果维持几个月，很多开发商会出问题，并引起一连串的影响，包括上游的原材料企业和银行都会受此影响，房地产调控硬着陆的可能性加大；虎杰投资首席分析师张寅认为，北京房价涨势可持续到2008年一季度，二季度后多项调控政策的效应开始显现，而经济适用房、限价房等供应量加大，北京房价可能出现持平甚至小幅下降。
另外，曾经口径一致的开发商内部也出现分歧，北京泰福恒投资发展有限公司副总刘新虎、天润集团副总裁王哲、中坤集团董事长黄怒波等均是“唱衰派”的支持者，他们认为房价已经涨到一个危险时期，拐点已现，随时会调整。
“唱涨派” 明年房价稳中略涨
万年长兴置业总经理黄玺庆认为，明年北京房价还将高位运行，但增幅放缓。他强调，这是指市场化的商品房，因为新政明显加大了保障性住房的土地供应，而商品房土地供应减少了，需求却并不会减少。房价也是分两种，一个是双限房的房价，还有一个是完全商品房的房价。其中商品房的房价还会进一步上升，因为只有30% 的土地用于商品房。
国美第一城总经理陈云峰则认为明年北京的房价会改变今年迅猛增长的态势，会小幅增长，但增幅会极大地减小，因为北京房价已经涨到一个高位。他预测北京明年一季度房价会维持现有水平，从二季度开始上涨，但幅度不会超过5%，主流房价应该在17000元左右/平方米。我爱我家副总经理胡景晖表示：明年的一个最大变化是，房地产市场由开发商所主导的市场，将变为三足鼎立：二手房占1/3，保障性房占1/3，商品房新房占1/3。明年仍然是平稳上升，只是涨幅有所趋缓。
