最近房地产成为“两会”的一个热点和焦点，备受关注。概括起来，我认为主要涉及到两个方向，一是市场，政府花这么多力气来宏观调控，出了很多政策，到底房价以后还会不会涨或者涨得快不快？奥运以后尤其北京的房价会不会落下来？我觉得这是大家关心较多的几个问题；另外一方面，房价问题所带出来的跟价格相关的制度层面的关系到底会怎样？比如社会公平、财产权利、政府管理体制、住房制度市场化以及房地产开发商的问题、税收问题等等。
　　　　
　　目前影响房价的因素，大家都知道的统计成本、供求关系我且不讲，而我想谈谈影响房价并且值得引起大家注意的社会问题。
　　　　
　　首先说说预期的影响。大家对房价的预期有时候反过来会影响房价。比如当政府给出新的调控政策时市场往往给的信号很混乱，大家预期还要涨，所以要买，一买以后需求大了供给少了价格真的又涨了，涨了又买，这就是所谓买涨不买跌，即由市场信号刺激出来的预期变化导致购买行为和市场之间人为的紧张。要解决这个问题需要政府和市场监管部门以及企业带给市场、消费者的信号准确。如果给的信号不准确，那么引起购买者预期的判断失误，导致消费行为的一个不理性，最终导致市场混乱。
　　　　
　　因此，市场迫切需要有一些相对公开、独立和透明的市场信息发布机构和按照程序来发布信息的职能。目前消费者接受到的市场信息非常冲突，第一种是政府的声音，以公平为主，希望房价降低；第二种是经济学家的声音，讲问题，预见灾难。他们讲的问题是逻辑的问题，并不是现实中的问题。比如讲人一定会死，逻辑上肯定会死，不是说今天就会死。经济学家总是将逻辑结论当成今天的现实来讲，所以忧虑、讲问题；第三种是消费者的声音，抱怨质次价高以及权利意识问题；第四是投资者的声音，总认为有机会，是好事情。为什么呢？投资者本性是逐利，即发现机会。如果一个投资者不能发现机会、不知道怎么投资就不能称之为投资者。在这种情况下，市场中同时出现四种声音，显得非常混乱。政府讲公平，学者讲危机，消费者讲质量和价格，投资者讲机会。最乐观的是投资者，最悲观的是经济学家，最担忧的是政府，最感觉受委屈的是消费者。

　　　　
　　一年前，在媒体上开发商、经济学家的声音较大，于是就吵起来了，一个说有泡沫，一个说没泡沫；这一年多企业界不怎么讲了，政府声音上来了，于是经济学家也不太敢讲了。再往前两三年前是消费者声音很大，比如业主上街游行。你会发现声音消长是不一样的，消费者听经济学家讲房价肯定要降，跟我说人肯定要死一样，没说时间。当一个结论，一个真理没有时间的界定时，这仅仅是真理。肯定要降，这是真理，谁也不能说这不对，如果能给真理加上时间的判断，那就是神，神是能够把这个事情讲清楚的，但是遗憾的是没有神；消费者如果听投资者的，满眼都是机会也会有问题。商人眼里全是机会，结婚可以卖鲜花，死人可以卖棺材。天天让你买东西你说行不行？但是如果政府讲的这些东西是对的，需要社会公平正义，要有一个节制，可是想让市场来把低收入家庭问题解决好，不太可能。让政府来解决低收入问题，那么就要等，等政府把经济适用房、廉租房做好，如果政府还没解决，那就得熬着，中高收入人群就要等市场供应量增大，然后买价格合适的房子。
　　　　
　　第二个影响是中国的消费习惯和国民价值伦理、家庭结构、人文关系对买房需求的支撑。在中国家庭成员之间财务关系是互相支持、支援的，比如哥哥富了给妹妹买房，不会说打借条，买了就买了。一家人往往按工资条、按照收入来看，每个人都买不起房，但全家人合起来会供一个人买房，比如最小的孩子要结婚，就买给小的，这种情况非常普遍。在美国家庭成员彼此之间财务关系非常清楚，孩子长到18岁父母就不会再给钱他。我们很多客户一人买四五套，给家里很多亲人都买，按照统计报表来看，如果这人是创业者、是老板，人口调查的时候还没有他，调查他周围的人也都买不起，但实际上都买了房子，这就是中国家庭关系、人文关系导致的。
　　　　
　　当然再有一个影响与现在的税收、投资、金融、薪酬、社保制度有关。比如我们对于租房的人群没有很多经济上的支持，交了住房公积金，不买房公积金要等很多年后会才发给你。；另外看金融政策，比如这段时间利息比较低，买房比较合适，于是买房的人多。所以对于住房需求的研究除了我们讲的土地、供求关系，要把它放在更广泛的范围内，深入到中国社会结构内部去研究。在今后几年支撑这个市场的力量还是很大的。正因为很大，所以住宅有一个稳定的供应和温和的价格上涨，这是能接受的。所以指望房价掉，除非宏观经济整体遇到灾难，如果真正掉了以后，国民财富损失将非常大，而且个人出现危机也很大。假定说现在经济不好，公司裁员裁到一半，一半供房就成了问题，银行就成了问题，银行成了问题，整个信用系统就会有问题。如果全国经济到了这样一个形势，那就很危险。我们应该理性判断，如果房地产特别是住宅市场有一个温和的上涨，银行也高兴，大家也花得起钱，那么家庭资产也在增值。
　　　　
　　基于这样的判断万通还会做比较稳健的投资，今年我们会重点在滨海新区加大投资，希望能成为滨海新区最大的房地产企业，也希望在三年之内成为华北地区特别是首都经济圈当中最大的地产公司，这是基于我们对市场有一个谨慎乐观的态度和对宏观经济的理性的判断后做出的决定。
　　　　
　　　　
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冯仑:《人无废人，器无废器》
　　
　　人无废人，器无废器，把合适的人放在合适的地方，人人都是人才。如果一个司机，路熟、精神好、身体好、懂礼貌、反应快，处理应变的能力强，就算是这个岗位的人才。你让手无缚鸡之力的人天天拿着刀在门口看门，贼一来他就跑了。你不能说他不是人才，让他回去写文章，没准能成个作家。
　　
　　用人先要学会品人。比如会不会贪污，会不会跟别人做黑箱交易，这是要品的。从小事来看，拿小事试你。比如让你去买东西，扔给你一沓钱，你以为我没数过，其实我是数过的，回来看你怎么报账。有三种报账方法，第一种，大咧咧一堆，说明此人比较鲁莽、比较糙，他一定不贪污，但一定把事搞乱；还有一种，把票贴得很整齐，然后跟你解释很多很多，把这事说得严丝合缝，花这么多心思贴票一定有事。我后来发现凡是这种贴票方法，这么认真解释都有假；另外一种，贴得马马虎虎，大概齐说一下，确实有点误差，这种人反而没事，有的都贴了，贴完以后，有的记得、有的不记得，大概就这样。这就叫品。无非是钱、色两件事，都可以来品，通过这些东西总结很多经验，当然现在人力资源上升到很多理论，有很多是经验的东西，而且能够把握人性的东西，需要特殊的时间、特殊的地点来把握。比如所谓素质，我们一直看什么叫素质，不拼刺刀的时候看不出素质，突然来了一个老外让我们接待，有的人英文好可以接待，有的人英文不好也能接待，这就是差距。但是没有突发事件，我们就都一样。
　　
　　我特别注意看小报、历史，因为你的空间大，对人的每一个细节、本性都非常清楚，所以你看任何一个，就像透视一样，比如我看一个人、你看一个，他看一个，每个人看的人不一样，描绘出来的人都不一样，有的人能画皮，但不能画骨，能画骨不能画魂。你要把人品完，从骨到魂都能说清楚，基本上能掌握这个人脉。
　　
　 到理论上，叫识人、查人、选人、用人，我们的工作要花很多精力来观察研究你身边每个人，把它放在一个组织框架内，按照一个游戏规则，大家协同发挥作用。管理人的范围非常有限，直接能管的人十个、二十个人了不起了，更多的人要用制度管，制度也管不了是用文化管，基本是这么一个层次。
　　
　　什么样的人你不用给他指令，他严格要求自己，乐于助人，就是教徒。教徒从来不需要我给他指令，走到哪儿都严格要求自己、帮助别人，没有组织成本，不需要考核、打卡、绩效管理、培训，什么都不需要，走哪儿都一个行为。在一个公司也要建立自己类似宗教的价值追求，而这种价值追求最后会使员工不管走到哪儿，他的行为方式是自觉的。我们所谓文化，尽可能把人的自觉性调动起来，而把自律放在他律的前面。我们现在制度管是他律，有理想的人、有追求的人，有精神束缚的人都是自律的。老子都讲，最高明是神来管，其次是君主管，最差是暴君，成本是依次递增的。比如突然遇到一个生人，我是佛教徒，他也是佛教徒，立即行为就协调了，成本也就降低了。突然碰到一个异教徒，成本立即上升，这两种文化价值观的冲突，行为方式都随之变化。
　　
　　品牌做的最好的是观音，全中国品牌建设最好是观音。首先，成本是分散承担的；第二，这个品牌从VI、MI以及BI都非常高度和谐统一。更重要的是这个品牌没有投诉，凡是求子没求着的，从来不敢把观音娘娘砸了，只是觉得自己有毛病，然后又给进贡。品牌不起作用的时候还给钱，起作用更给钱。所以我们现在争取把公司达成观音的品牌效应。如果我们文化能够成功到跟观音差不多，这件事情就成了。
　　
作者：冯仑 文章出自于《风马牛》第十期
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冯仑：《做真正的斑马》
大家自觉做品牌有两种做法：一种天生就是斑马，另一种把白马画成斑马。万通需要变成一匹真正的斑马，即内在与外在的自然统一。所以，我们必须不断聚集和发挥内在的核心竞争力，有耐心，积极奋斗，这才是根本。而不是一味包装，依靠夸大的媒体宣传。

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