39、如何才能买到称心如意的商品房？

　

　　首先，要认准开发商，选择有实力、信誉好的开发企业。
　　第二，要认准房源，不能只看广告或听信开发商一面之辞。在购房前必须查看坐落位置，它的地段、环境、交通、人文、配套设施、房型设计是否与广告相符，不仅要白天看，还要晚上看；不仅要晴天看，还要雨天看。

　　第三，弄清购房合同的每一条款，最关键的是履约时间、付款方式、质量标准和违约责任。认真填写间内面积、公用建筑面积，约定如何处理商品房实际面积与销售面积的差异。买方一定要要求卖方写清楚套内建筑面积、应摊的公用面积。如与销售面积有差异，按合同规定差异正负3%以内的可以多退少补，超过3%的乙方有权提出退房。同时，想好房主姓名，避免因考虑不周造成公积金贷款困难及不必要的麻烦。

　　第四，确定房屋价格。同一个地点附近商品房往往价格差异较大，要多看几家房子，多与开发商谈论价格，许多开发企业借交易会推出优惠措施，在选购时要在价格上下功夫。

　　第五，考察房屋质量。住房消费是家庭的重大投资，同时也是时间最长的投资，所以，对选定的住房一定要细心考察房屋质量。购买期房的住户可以从土建阶段就到工地现场查看，在不同时段监督房屋质量。如可能应要求开发商提供阶段性质量监理报告。

　　第六，追求理想房型。在确定位置、价格后，理想的房型应该体现人居第一的思想。在厅堂的布置、设备的安装、采光、通风等方面都要考虑周全。

　　第七，选定房屋朝向。选定朝向要具体考察房屋位置，一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直接照到室内，南北向的住宅空气流通，可保持居室空气清新，使住宅冬暖夏凉，最大限度地利用阳光，对居者的身心健康十分有利。

　　第八，确保房屋楼层。选择楼层跟购房者实际需要相符合，一般说楼层高，遮挡少，采光好，能避开低层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪音和粉尘污染，特别适合在家生活时间较短的中年人居住；楼层低，上下楼方便，合适老年人居住，可增加其居室外活动的机会。在不考虑个人因素情况下，好楼层一般是住宅总层数的三分之一以上，二分之一以下为好，如六层住宅楼三四楼好，十八层楼的高层，六层至十二层为佳。

　　第九，环境配套设施。新建成小区环境与配套设施十分重要，一般都要拥有30%左右的绿化率及相应的花园，有便捷的交通，同时要有中小学、幼儿园、派出所、邮局、停车场、商贸设施及健身娱乐设施。

　　第十，要有健全完备的物业管理。买房是一次性投资，物业管理是长期投资，物业管理的好坏，收费的多少直接关系到今后居住生活，尤其不能大意。住户应选择有实力、信誉好的物业管理公司。

　　只有全面、细致地考察，方能购买到舒适合意的商品房。

40、订立商品房预售合同后
购房者不满意怎么办？

　

　　从订立商品房预售合同到房屋的交付使用，有一段较长的时间，短则数月，长则可逾一年。在此期间，购房者有可能会对已签约购买的房屋不再满意。这有几方面的原因：
　　一、房地产开发公司没有按合同的规定、原定的结构和设计标准施工；

　　二、房地产开发公司虽然没有违约行为，但购房者原来对房屋没有作详细和充分的了解，而在签约后才发现不满意的因素；

　　再就是购房者的需求发生了变化。

　　如果属于房地产开发公司没有按合同规定的要求施工，购房者有权要求房地产开发公司履行合同规定的条款，并可以追究违约方的违约责任。

　　如果属于购房者自己方面的原因，而不愿再履行这一合同，从法律上讲，违约的就是购房者。这样，购房者就要蒙受一定的经济损失，如支付违约金和赔偿金。可以弥补的一个方法是：购房者自己或请房地产中介机构另外物色一个购房者，并征得房地产开发公司的同意，将原合同所享受的权利和应承担的义务转让给愿意购买这一房屋的新的购房者，然后按“房屋期权转让”来处理，这样就不存在违约责任。

　　所以，在确定购买某一房屋前，要慎重考虑是否符合自己的需求，一旦签约，就应当履行，否则就会给自己招来麻烦。但如果确实不能接受已定购的房屋，为避免勉强地购买房屋而给自己带来长久不快，在权衡利弊后，违约也是一种选择。

41、商品房投诉主要有哪几个方面？

　

　　综合商品房投诉大致可分为以下几个方面：
　　一、建筑质量粗糙，给消费者日常生活带来诸多烦恼。在众多商品房投诉中，质量问题占的比例最高。质量问题大到房屋不均匀沉降、墙面开裂、楼板薄而渗水等房屋结构问题，小到门窗关不上关不严、管道漏水、地板起壳等装饰装修问题，可谓五花八门。导致房屋出现质量问题的原因也是多方面的，首先是设计的不准确；其次是工程层层转包，施工队伍或本身素质低下，或因利薄而偷工减料；第三是开发商为追求高额利润，在用材上以次充好；第四是监理单位、监理人员责任心不强、业务水平低、监理不能到位。

　　二、面积的误差，给消费者带来直接的经济损失。这里所说的“面积误差”不仅指面积上的“缺斤短两”，同时也包括面积的“超额超量”。缺斤短两的问题一直经专业部门实际测量后都能暴露出来，只要没有不正之风等非正常情况的发生。值得注意的是面积的超额超量增加，根据买卖双方的合同或协议，面积经实测后多退少补。从表面上看，多退少补合情合理，不存在什么问题。其实问题最严重的则在“补”上。某地有消费者投诉，其购买的商品房经实测后面积多了7平方米。试算一下，以每平方米3000元计，7平方米要补21000元，对于倾其积蓄购买商品房的消费者来说，当初选房时就是量力而行的，到交房时又如何去凑这笔款呢？实际上面积的增加是在增加开发商的利润。

　　三、承诺大打折扣，让消费者为之心寒。不少城市的消协负责人均提及这种情况：消费者称当初买房时售楼人员说得花好桃好，简直无与伦比。当入住后方如梦初醒。比如承诺的“便捷交通”，乃坑坑洼洼的泥泞“水路”，而乘车则还需要走上一段路；比如承诺的“封闭管理”，总不见有围墙竖起来有保安管起来；再比如承诺“让你住在花园中”，却连叶都没有。承诺难以兑现，来自于主观和客观两方面的原因。从主观因素看，开发商或者代理商为了尽快将楼盘销售出去，作出不负责任的承诺，一旦销售以后，开发商在规划之初确实想得很周到。然而在开发过程中，费用超出计划，或者销售业绩不佳难以收回投资滚动发展，从而难以实现承诺。

　　四、产权证明日复明月，消费者只有居住权而无处分权。住房商品化以后，房屋的买卖就成了一种极普遍的行为。而房屋之所以能够买卖，很重要的一点是产权明晰。在消费者投诉中，产权证迟迟拿不到手的为数不少有人认为没有产权证不影响居住，仅仅对那些把购买商品房作为投资以期增值的人们产生影响。其实不然，很多消费者因为没有产权而无法报户口，导致孩子不能就近读书，甚至引起许多家庭矛盾。

　　消费者在投资前要慎重再慎重，多看多比较，选择信誉好的企业，切不可贪图便宜而过于草率。特别在购买期房时，尽量把风险减少到最低限度。

42、城镇公有住房出售三种价格有何区别？

　
　　我国关于出售公有住房的有关政策规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。那么，这三种价格有何区别呢？

　　职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买的面积必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

　　职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权、。售、租房收入补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

43、怎样在房地产二、三级市场上购房？

　
　　面对房地产交易中各种权属、各种价格以及多样的收费项目，购房者应根据自己情况按以下方法作出购房决策：

　　一、要对拟购房屋的权属性质进行确认。

　　目前，二、三级交易市场上内销居住房权属主要包括私产商品房、已售公房再上市房、使用权房等几种。

　　二、对影响房屋价格的因素进行分析。

　　影响房屋价格的因素很多，在二、三级市场上购房者应着重在以下几方面进行分析。

　　1、拟购房屋的区域因素。包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观等。

　　2、拟购房屋的个别因素。包括：①房型好坏。俗称房屋的平面布置。房型是否科学合理，出房率高低对房价影响很大。②房屋的建造时间和成新情况。在正常的维护、保养情况下，多层住宅以重置成本价按每年2%提取折旧费；高层住宅以重置成本价按每年1.5%提取折旧费。③房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、装修情况等。

　　3、其他因素。包括：①住房出售者的心理。一般情况下，急于出售住房者，所开单价较适中。反之，待价而沽者所开单价较高。②政策影响。如房改政策等。

　　三、谨慎办理交易手续。

　　由于立法滞后，加之各项管理上存在漏洞，因此在房产交易市场上，存在许多不规范的行为，甚至是陷阱。对此，购房者要谨慎对待。

　　1、购买个人商品房者要以办妥各项手续、领取房屋产权证后才算完成交易工作。

　　2、购买使用权房屋者要以原住户户口全部迁出，新购房者的户口迁入并办理租赁凭证，建立起新的租赁关系才标志交易工作完成。