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购房知识---交款篇

购房知识---交款篇

44、买商品房哪种付款方式合适?

    一个完善合理的付款方式,能为购房人带来巨大的好处。
  为了说明方便。现用一个假设例子来说明选择商品房付款方式的方法。
  王先生欲购商品房的价款为50万元,付款方式有三种:
  1、购房时一次交清,价格优惠4%;2、首期付50%,6个月内付50%不计本息,价格优惠2%;3、首期付30%,其余向银行申请按揭,按揭条件是:
A:还款条件

年限期数(月)年利率%月利率%每万元月还款数
11210.4048.67881.04
22410.5488.79463.98
33610.6928.91325.93
44810.8369.03257.66
56010.989.15217.32
67211.1249.27190.64
78411.2689.39172.64
89611.4129.51159.32

B:按揭贷款费用(由借款人负担)

抵押备案登记服务费370元
合同公证费300元
代理服务费1000元
证件保管费第年80元
印花税贷款额的0.05‰
保险费房价的0.1‰

  根据上述资料,将第一种付款方式与按揭贷款比较是容易的,但第二种方式怎样呢?因此,为了比较三种方式的成本,只要将三种付款的终值(相当于本利和)化做现值(相当于本金)即可比较了。
  1、一次付清。50万X0.96=48万元。
  2、半年付清。首期50%,50万X0.98X0.5=24.5万元。
  余下未付楼款,王先生肯定愿在半年的最后一天支付,这样,他可获得半年的利息收入。半年期满,他可以用这本利和去付未付的楼款。这样,王先生承担的真正成本是本利和的本金。用半年定期存款利率计算24.75万元的本金:
  24.50万元/(1+5.04%/2)=23.8978万元
  两次共付的现金值是48.3978万元。

备案登记服务费370元
公证费200元
代理服务费1000元
证件保管费约300元
印花税50万X0.7X0.005‰=17.5元
保险费50万X0.1‰=50元
以上小计约1938元

  3、按揭贷款。
  不管按揭期限多长,每期付款按适用利率贴成现值,各期现值为50万元。
  除了这50万元房款外,按揭的各项费用应在签约时支付。这些费用是现值。
  按揭方式所付的价格是501938元。
  以上简单的计算,说明一次性付清成本最低,按揭成本最高。
  但是,王先生选择何种付款方式,还要看其具体情况以及他对经济、金融及房地产走势的判断。


 

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45、什么是公积金贷款?

 

  具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工,为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时,即可享受公积金贷款。其贷款的条件是:借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%;借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;借款人同意办理住房抵押登记和保险;提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;同时提交银行要求的相关文件,如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

 

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46、什么是按揭贷款?

 

  “按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说,按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。

 

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47、什么是组合贷款?

 

  经市政府的批准,天津市于1998年9月1日开办职工个人住房组合贷款。这一贷款新品种是按照存贷挂钩、现额贷款、平等自愿的原则,由个人住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款组合的贷款,并由市政府指定的建设银行天津市分行办理。
  根据天津市职工个人住房组合贷款的办法,凡已建立住房公积金制两年以上,并按规定缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,购建住房或大修自有住房资金不足时,均可申请组合贷款,其最高贷款额度为:

  购买商品房或经济适用住房(安居房)的,最高贷款额度为房价的70%。

  购买现住房的,为房价的50%。

  自建住房的,为房价的70%。

  大修自有住房的,为所需费用的50%。

  这种贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限;公积金贷款部分同时进行了调整,即最高贷款限额由原来的5万元调整为10万元,最长贷款年限由原来的10年延长为15年。这种调整的目的在于使更多的职工受益于住房公积金,减轻借款职工的还款负担。但公积金的最高贷款限额并非一成不变,而是每年调整一次,使最高限额的确定更为科学,能充分考虑到当年房价、物价、收入水平等多方面因素。

  职工个人住房组合贷款业务的推出,使购房职工有获得最高公积金贷款额的同时,还可申请银行个人住房贷款,以补充购房款的不足,满足了职工购房资金的需求。

 

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48、什么是现住公房成本价?职工以
成本价购买的公有住房是什么性质的
产权?购房者有哪些权利?

 

  1994年,国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定:向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向低收入职工家庭实行成本价。
  成本价由住宅建造中的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程安装费、住宅小区基础设施费、管理费、贷款利息、税金七项费用构成。旧住宅的成本价以当年新住宅的成本价按成新折扣计算。

  但各地在制定以成本价出售公有住房的方案中,大多是综合各项因素人为地确定一个标准,然后按住房的坐落、层次及房屋的新旧程度计算,所得的售价实际上低于真正的成本价。

  以成本价购买的住房,房屋产权归购房者个人所有,也就是购房者拥有该房屋的所有权。

  我国自进行住房制度改革以来,做了许多有益的探索。从向职工补贴出售公有住房开始,推行了许多住房制度改革的方案。由于我国职工平均收入水平不高,能购买商品房的职工很少。为使职工得以购买公有住房,政府或单位以各种形式对职工进行补贴。以成本价出售公有住房,就是其中的一种形式。按以往的规定,对购买这类房屋者在权利上予以一定限制,以致出现了“有限产权”、“部分产权”等提法。在民间,也形象地以是不是“全产权”来表述房屋的权利是不是全部归购房者所有。

  《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定:“职工以市场价购买的住房,产权归个人所以。”“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有。”这就是说,以成本价购买的住房和市场价购买的住房一样,其产权归个人所有。

  以成本购买的住房,购房者享有市场价购买的住房基本相同的权利。所受一的限制就是:一般应在住用5年后方可上市流通,如果进入市场,应在补交土地使用权出让金所含土地收益后,收入才能归个人所有。按成本价购买住房,每个职工家庭只能享有一次,购房的面积有一定限制。

  自1997年以来,为促进房屋流通,活路房地产市场,许多地方政府已先后制定了政策,允许这类房屋提前进入市场,国家对此也持支持态度。

 

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49、申请公积金贷款有哪些程序?

 
  申请住房公积金贷款一般要有六个步骤:

  一、借款人到贷款银行办理借款申请。

  二、贷款银行审核合格后出具贷款意向书,借款人领取贷款所需的表格。

  三、借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。

  四、借款人与贷款银行签订抵押合同,将自筹资金存入贷款银行。

  五、借款人办理担保手续:用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”。用有价证券质押的,将有价证券交贷款银行收押,签订借款合同。

  六、用于购房的贷款,由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户,用于建修房的贷款,借款人按借款合同支付。

 

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50、住房公积金贷款的条件和范围是什么?

 
  凡建立住房公积金2年以上,并按规定缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,购建住房或大修自有住房资金不足时,均可申请公积金贷款。申请个人住房公积金贷款必须同时具备以下条件:

  一、购房时,须有符合法律规定的购房合同或协议;

  建房的,须有规划、土地部门批准的文件;

  大修住房的,须有规划部门批准的文件;

  二、职工购买商品房或经济适用住房的,需将房价30%以上的自筹资金存入贷款银行;

  购买现住房的,需将房价50%以上的自筹资金存入贷款银行;

  自建住房的,需将房价30%以上的自筹资金存入贷款银行;

  大修自住房的,需将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行。

  三、同意用自有、共有或第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保。住房公积金贷款的范围是:

  1、职工购买、建造或者大修自有住房贷款;

  2、单位购买、建造或者大修职工住房贷款;

  3、经批准的住房建设专项贷款。

 

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51、公积金贷款要哪些证件担保?

 
  职工申请购建住房贷款时,应提出书面借款申请,注明借款原因。售房单位、建房单位、房屋坐落地点、建筑面积、购房价格或建房造价、贷款金额、贷款期限等内容,并持借款人申请书、借款人身份证复印件、户口本、住房公积金储蓄卡、借款人名章和有关证明材料(购房的,须有符合法律规定的购房合同或协议;建房的,须有规划、土地部门批准的文件;修房的,须有规划部门批准的文件)。

  借款人可用自有、共有或第三方自然人房产进行抵押,也可用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押。借款人以共有或第三人房产做抵押的,须征得共有人或第三人的同意,并办理公证。

 

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52、住房公积金贷款额度是多少?

 
  从1999年4月1日开始,天津市对个人住房公积金贷款的贷款限额和还款方式进行调整,将个人住房公积金贷款额,由原来不超过借款人夫妇双方缴存住房公积金余额的10倍提高到15倍,贷款最高到8万元。住房公积金缴存比例超过市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存标准的,最高限额提到10万元。另外,住房公积金贷款的还款方式,由来按月等本等息还款方式调整为等额本息递增还本递减还息,或等额本金递减还息两种还款方式。

  新规定还允许借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本息,应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现行利率计算;也可以在归还当月应还贷款本息的同时,提前归还部分贷款本金,归还后,贷款利率、还款次数不变,并按剩余贷款本金重新计算月应还款额;也可以提前预还几个月贷款本息,但不能跨年度预还,归还后,借款人仍按原月还剩余贷款。4月1日以前已发放的贷款仍按原规定执行。

  住房公积金实际贷款额度取下面第1项、第2项计算所得的最低值。

  一、按月工资总额计算的贷款额度。

  借款人及其配偶月工资总额之和×A×12个月×贷款年限。

  A为职工个人还贷款系数。还贷能力系数按贷款期限1至5年、6至10年、11至15年,分别为借款人及其配偶月工资总额的30%、35%、40%。月工资总额由借款人及其配偶上年每月缴存公积金的月工资总额确定。

  二、按房屋造价计算的最高贷款额度。

  1、职工购买商品房或经济适用住房的最高贷款额度=房价×70%;

  2、购买现住房的最高贷款额度=房价×50%;

  3、自建住房的最高贷款额度=房价×70%;

  4、大修自有住房的最高贷款额度=所需费用×50%。

 

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53、怎样计算住房公积金贷款额度?

 
  在计算公积金个人贷款额度时,需按贷款人的不同分别计算。

  例如:购买价格为20万元的商品房,借款人与其配偶按每月月工资级别分别为750元和1000元、贷款年限为15年计算。

  按月工资总额计算的贷款额度是:

  (1000+750)×40%×12×15=126000元;

  按房屋造价计算的最高贷款额度为:

  200000元×70%=140000元。

 

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54、个人住房公积金贷款怎样还款?

    工薪阶层购房,一般都选择个人住房公积金贷款加个人住房商业性贷款,称为组合贷款。您可以按照下面所附的《个人住房公积金贷款万元还本息金额表》计算还款额,此表从1999年1月1日起执行。
 

个住房公积金贷款万元还本息额表

年份月利率‰年利率%月还本息
合计
年份月利率‰年利率%月还本息
合计
13.8254.59854.0594.2755.13114.16
23.8254.59436.59104.2755.13104.88
33.8254.59297.44114.7255.6799.56
44.1254.95229.38124.7255.6793.23
54.1254.95187.64134.7255.6787.88
64.2755.13160.56144.7255.6783.29
74.2755.13140.68154.7255.6779.32
84.2755.13125.77    

    单位(元) 


 

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55、住房公积金如何支取和使用?

 
  一、购买、建造、大修自有住房时的支取。

  《住房公积金实施办法》第二十七条规定,职工按照《条例》第十六条的规定支取住房公积金储存余额的,应当提供下列证明:

  1、购买自有住房的,提供符合法律规定的购房合同或协议;

  建造自有住房的,提供规划、土地管理部门批准的文件;

  大修自有住房的,提供规划管理部门批准的文件;

  2、支取同居一处家庭成员的住房公积金储存余额的,应提供合法有效的同居一处家庭成员关系证明。

  按照前款规定支取住房公积金储存余额的,应当在购房合同或协议生效、建造或者大修自有住房被批准之日起半年内,由本人及同居一处家庭成员分别支取。

  按照本条规定支取职工的住房公积金储存余额后,职工应当继续缴存住房公积金。

  《条例》和本《办法》所称同居一处家庭成员,是指配偶及具有同一户籍的直系亲属。

  二、其他情况下的支取。

  《办法》第二十八条规定,职工按照《条例》第十七条的规定支取住房公积金储存余额的,应当提供下列证明:

  1、职工离休、退休的,提供合法有效的离休、退休证明;

  2、职工户口迁出本市或者到国外、港、澳、台地区定居的,提供公安机关出具的户口迁移证或者出境登记卡;

  3、职工完全丧失劳动能力,并与所在单位终止劳动关系的,提供合法有效的解除劳动关系证明和区、县以上医院证明;

  4、职工在职期间死亡或者被宣告死亡的,其合法继承人或者受遗赠人提供合法死亡证明。

  按照前款规定支取职式的住房公积金储存余额的,该职工的住房公积金帐户由单位办理注销手续。

 

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56、申请住宅抵押贷款的条件和手续是什么?

 
  根据有关规定,申请个人住宅抵押贷款的条件为:

  1、有稳定合法的收入帷有按期偿还贷款本息的能力。

  2、有同售房单位签订的本市《商品房销售(预售)合同》。

  3、已将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行开立的销售商品房存款专户。

  4、同意以房产作抵押,并办理房产抵押登记和房产保险。

  5、售房单位同意作贷款担保人。

  申请个人住宅抵押贷款应办的手续是:

  1、您准备购买商品房的售房单位与建设银行的分支机构签订“个人住宅抵押贷款服务协议”。

  2、到与售房单位签订“个人住宅抵押贷款服务协议”的建设银行分支机构咨询,提出申请,提供各项证明材料;建设银行对借款申请和交来的各项材料审查,对审查合格的承诺贷款。

  3、与售房单位签订购房合同,将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行帐号的分支机构开立的销售商品房存款专户。

  4、携带交款凭证和各项证明材料到银行,按照银行规定签订借款合同,并办理房产抵押登记和保险手续。以上手续办妥之后,即可以从银行将借款以转帐方式支付给售房单位。

 

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57、贷款保险费如何确定?

 
  根据《天津市个人住房公积金贷款办法》规定,个人住房公积金贷款必须办理抵押房屋保险,公积金贷款房屋保险金额原则上按不低于贷款本金、利息之和计算。个人住宅抵押房屋保险,保险金额按房价计算,保险期限与贷款期限一致。个人贷款抵押房屋保险按保险年费0.8‰计算。

  例如:某人借款5万元,期限为10年,按保险年费计算为:      50000×0.08×10=400(元)。

 

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58、住宅抵押贷款期限和额度是多少?

 
  根据目前有关规定,个人住宅抵押贷款期限最长不超过20年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。

  借款人逾期偿还贷款,以人民银行(96)银发156号文件规定,按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金,连同应偿还的贷款本息一并计收;

  借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的,银行有权对抵押房屋进行处理或由担保人代为归还贷款本息。

 

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59、房地产抵押应具备什么条件?

 
  有下列情况之一者,抵押权人可向房地产主管部门申请处分抵押房,并由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖:

  1、抵押人未依约清偿债务的;

  2、抵押人死亡而无继承人或者受遗赠人的;

  3、抵押人的继承人或者受遗赠人拒绝履行清偿债务义务的;

  4、抵押人解散、破产或者被依法撤销的。

  房地产抵押合同签订后,当事人应到当地房地产主管部门办理抵押登记,其中抵押人属于外国公民、法人及其他组织的到市房地产产权市场管理处办理抵押登记。然后由抵押人领取《房屋他项权证》,并按房屋抵押价款的0.2%缴纳手续费,由双方当事人各负一半。抵押合同终止时,当事人应到原登记机关办理抵押注销登记手续。

  关于抵押值评估问题,同一处房地产设定数个抵押权的,其抵押担保债务之和不得超过该房地产评估现值。

 

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60、哪些物品可作为个人住房贷款的抵押物?

 
  根据有关规定,作为个人住房贷款抵押物的共有三类:

  1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

  2、抵押人依法取得的国有土地使用权;

  3、银行认可的其他符合法律规定的财产。

 

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61、按揭贷款发放对象是谁?需在
哪些部门办理哪些手续?

 
  按揭贷款是住房担保贷款的一种,是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

  个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。

  申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。