回复：购房知识---咨询篇
149、预订商品房协议何时无效？
律师：
1996年12月27日，乙公司为分配职工住房与甲房地产开发公司签订了八套商品房订购协议书。协议就房屋坐落、价格、交房期、付款方式以及取得《商品房预售许可证》及书面通知乙方公司另行签订预售等主要内容均有约定。
因乙公司大部房款（190万元）由欠乙公司债务的丙公司转付，故特别约定另一部分余款5万元在1996年12月31日前付款后本协议生效。1996年12月31日，甲公司取得《商品房预售许可证》。1997年1月3日乙公司付余款5万元，但丙公司转付的190万元房款并未支付。然而甲、乙争议中，乙公司认为定购协议无效，并要求甲公司返还的不是万元余款，而是195万元房款。为此，甲公司向律师咨询。
诚询
诚询：
你好！这个案例引出的共性问题是：以预订或定购等方式买卖商品房的行为是否有效？在现今商品房消费生活中，由于消费者需要有时间慎重斟酌等原因，会发生先下少许定（订）金后达成预订或认购协议；由于开发商出于营销策略原因签署预约、订购等短期承诺书。此种情况，应该区别对待，不能一概而论。
首先，类似方式的购房行为，对开发商而言，关键看其是否取得了预售许可。如果已经取得了《商品房预售许可证》，那么应确认它有效，否则，均属无证预售行为。由此可见，如被确认无证预售行为，当然不受法律保护。
其次，从民事法律规定的角度看，预订、定购等民事活动面广繁杂。同样，法律对商品房买卖实践中现实存在的预订、定购等民事活动并未作禁止性规定，只作了限制性界定。这种限制就必须经县以上政府房产管理部门核准登记，实行许可证制度。
这一许可证制度，既是商品房之不动产的特殊性决定的，又是为保护购房主体的合法权益设定的。可以设想，作为消费而购置价格昂贵的商品房，往往牵动了消费者的根本经济权益，当然不能与采取定（订）购方式购买一套名品服饰那样相提并论。
也可以说，不动产的民事交易行为，不仅需要交易双方意思表示一致，而且必须符合行政法律规定。因此，将商品房交易中的预订、定购等方式，规范在许可证制度下是十分必要的。
从以上分析可以看出，前述案例中甲房产开发公司取得了《商品房预售许可证》，而且取得该许可证之日又先于《定购协议书》生效日，这种情况下，可以认为甲公司与乙公司的定购商品房之法律关系合法有效。
律师
