地方政府不能与开发商合谋“双赢”

　　“以地生财”遭遇市场政策夹击
　　新高楼和新马路，这几乎是每一座城市中最能让普通人体会到这轮经济发展的标志。这种繁华的背后，很多地方政府建立起了高度依赖房地产业的财政。但如今，一些地方开始出现因为房地产税收下降导致地方财政收入增长放缓的苗头。种种迹象表明，地方政府“以地生财”的盈利模式受到市场和政策的夹击，财政增长转型已迫在眉睫。
　　……
　　从实行分税制开始，地方财政就是预算内资金主要用于解决“吃饭”问题，而预算外资金，则是地方政府进行城市扩张、建设的主要来源。来自房地产的收益，是做大预算外资金的动力。
　　有研究数据显示，2005年，国内财政收入首超三万亿元，同期，作为地方政府预算外收入的“土地出让金”，就有约5500亿元。因此，一些地方政府特别不掩饰对房地产的追逐。 
资料图片
　　抑制“卖地冲动”还需收缴卖地收入
　　通过低价征地，再以拍卖、招标等方式高价卖出，隐然间已经成为许多地方政府的生财之道。一段时间以来，房地产宏观调控政策接连出台，却难以起到立竿见影的效果。政府“卖地”行为俨然成为罪魁祸首，被专家指为调控无效、房价高企的原因之一。
　　日前，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》出台，被认为是规范土地市场秩序的一剂猛药。有专家指出，除了土地调控，还须将土地出让金统一收归中央，以进一步抑制政府“卖地冲动”。
    房地产宏观调控政策不断 地方财政寻求转型
    针对地方财政严重依赖房地产特别是“以地生财”问题，国家最近公布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是自房地产宏观调控以来，针对地方政府发出的促使地方财政回归理性的信号，意在提醒地方财政注意潜在的风险，寻求增长转型。
    将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，直指地方政府以地生财的“软肋”。管理层还明确表示：建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的。
专家认为，现在断言房地产行业对于地方财政收入的贡献出现全面下降、面临拐点为时尚早，但面临市场、社会和宏观政策的压力，地方财政必须未雨绸缪，才能规避被动紧缩的风险。
    ===== 地方政府 =====
    沈阳：财政收入三成来自房地产行业
    沈阳市房地产年交易面积在千万平方米左右，约三成的财政收入来自房地产行业。
    去年以来，在国家宏观调控政策引导下，沈阳市陆续出台一系列落实措施，把房地产业的目标市场重点面向中低收入阶层，政府扩大低房价的政府补贴房建设，扩大经济适用房土地供应、鼓励开发商主推中小户型中低价位商品房等措施，减轻财政收入和国民经济增长对房地产业的依赖。
    杭州:楼市变冷拷问地方政府"土地营运商"角色
    据调查获悉，今年以来，以“楼市热土”闻名全国的杭州，房地产市场长时间处于“粘滞”状态，流动缓慢。商品房供需关系自去年“国八条”出台以来僵持一段时间之后，已开始呈现较清晰的“买方市场”局面，建成的住宅积压量上升，已经交付的住宅屡屡遭遇“退房”压力，开发企业资金压力日益增大，财政收入受到明显影响。
    广东：高地价挡不住开发热
    今年上半年，广东房地产开发投资增长较快，仍稍低于全国平均水平，但增幅上升较大，有“转热”的倾向。根据广东省房协《2006年上半年广东房地产市场分析报告》，上半年广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为23.46%，高出全国5.3个百分点。